Schadensfall nach drei Jahren: Hohlstellen, Fugenrisse und Gewährleistung
Sie werden von einem Bauherrn gerufen, dessen Badezimmer Sie vor drei Jahren gefliest haben: 18 m² Boden, 22 m² Wand, großformatige Fliesen 60 × 120 cm, Verbundabdichtung im Duschbereich, Zementestrich mit Fußbodenheizung. Jetzt klopft der Bauherr an mehreren Stellen Hohlstellen ab, im Duschbereich sind Fugenrisse sichtbar, und eine Fliese am Boden hat sich an einer Ecke gehoben. Der Bauherr droht mit Anwalt und verlangt die komplette Erneuerung auf Ihre Kosten. Sie finden in Ihren Unterlagen das Abnahmeprotokoll ohne Unterschrift des Bauherrn, aber mit Datum und Fotos. Die Abdichtung wurde mit einer Dichtmasse aus dem System des Kleberherstellers ausgeführt; das Datenblatt liegt vor. Die Fußbodenheizung wurde nach der Verlegung in Betrieb genommen, ein Aufheizprotokoll existiert nicht. Der Bauherr hat im Duschbereich einen Dampfreiniger verwendet.
1. Wie gehen Sie bei der Schadensanalyse vor, und welche Ursachen sind wahrscheinlich?
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Zuerst ist der Schaden zu dokumentieren, nicht zu bewerten: Fotos, Abklopfen der Hohlstellen mit Markierung, Fugenrisse mit Breite und Verlauf, Feuchtemessung im Duschbereich, Prüfung der Fliese am Boden auf Hohlraum und Haftung. Dann die Ursachen trennen, denn mehrere Faktoren kommen zusammen.
Erstens die Fußbodenheizung: Ohne Aufheizprotokoll ist nicht belegt, dass der Estrich vor der Verlegung nach dem Regelaufheizprogramm aufgeheizt und die Restfeuchte geprüft wurde. Wird auf einen nicht ausreichend ausgehärteten oder nicht aufgeheizten Estrich verlegt, entstehen später Risse und Hohlstellen durch Schwinden und Temperaturwechsel. Das ist ein typischer Ursachenverdacht für die gehobene Fliese und die Hohlstellen im Boden.
Zweitens die Abdichtung im Duschbereich: Fugenrisse können aus Bewegung, aus unzureichender Haftung oder aus einer nicht systemgerechten Ausführung stammen. Prüfen Sie, ob die Dichtmasse zum Untergrund und zum Kleber passte, ob Trockenschichtdicke und Bewehrung eingehalten wurden und ob der Übergang Boden/Wand fachgerecht ausgebildet ist.
Drittens die Nutzung: Ein Dampfreiniger im Duschbereich kann Fugen und Abdichtung belasten; das ist zu prüfen, entbindet aber nicht von der Frage, ob die Ausführung mangelhaft war. Viertens die Abnahme: Das Protokoll ohne Unterschrift ist als Beweis schwach. Prüfen Sie, ob eine förmliche Abnahme vorliegt oder ob die Abnahme durch Ingebrauchnahme und Zahlung konkludent erfolgte. Nach drei Jahren ist die Verjährungsfrist für Bauwerke nach BGB fünf Jahre, die Frist läuft also noch. Sichern Sie Beweise, bevor Sie etwas entfernen, und ziehen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen hinzu.
2. Welche rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen ziehen Sie, und wie reagieren Sie auf die Forderung nach kompletter Erneuerung?
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Die Forderung nach kompletter Erneuerung ist in dieser Pauschalität nicht gerechtfertigt. Der Bauherr muss den Mangel konkret benennen und Ihnen Gelegenheit zur Nacherfüllung geben. Nach BGB hat der Unternehmer das Recht, den Mangel zu beseitigen; erst wenn die Nacherfüllung fehlschlägt oder unzumutbar ist, kommen Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Antworten Sie schriftlich, sachlich und mit Frist: Sie bieten eine Untersuchung und, soweit Ihre Leistung betroffen ist, die Beseitigung an.
Wirtschaftlich rechnen Sie die Varianten: punktuelle Instandsetzung der Hohlstellen und Fugen im Duschbereich gegen komplette Erneuerung. Bei 40 m² Fläche und Großformaten ist die komplette Erneuerung ein erheblicher Betrag; die punktuelle Variante ist deutlich günstiger und technisch oft ausreichend, wenn nur einzelne Flächen betroffen sind. Eine Mischung ist möglich: Duschbereich neu, übrige Flächen punktuell.
Prüfen Sie die Verjährung und die Beweislast. Die fünfjährige Frist für Bauwerke läuft noch. Sie sollten nicht vorschnell ein Schuldeingeständnis abgeben. Beweisen Sie die ordnungsgemäße Ausführung, soweit möglich, mit Datenblättern, Fotos und dem Abnahmeprotokoll; die fehlende Unterschrift schwächt Ihre Position, ersetzt aber nicht den Nachweis eines Mangels. Klären Sie die Mitverursachung durch den Dampfreiniger und die fehlende Aufheizdokumentation. Bei unklarer Beweislage empfiehlt sich ein Sachverständigengutachten vor einer Einigung. Halten Sie die Kommunikation schriftlich und lassen Sie sich bei hohem Streitwert rechtlich beraten.