Baurechtliche Abweichung: Grenzabstand und Dachneigung im Bebauungsplan
Ein Bauherr plant ein Wohnhaus in Holzbauweise auf einem Grundstück, dessen Bebauungsplan eine offene Bauweise, eine Grundflächenzahl von 0,3 und eine Firsthöhe von 9,0 m festsetzt. Das Haus soll 8,7 m Firsthöhe erreichen; die Grenzgarage liegt 2,80 m von der Nachbargrenze entfernt, das Wohnhaus 3,0 m. Der Nachbar hat der Grenzgarage nicht zugestimmt und weist darauf hin, dass die Garage mit 3,2 m Höhe und 9 m Länge zu nah stehe. Der Bauantrag enthält eine Befreiung für die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl durch die Terrasse. Die Bauleitung fragt, welche Abweichungen beantragt werden müssen und welche Risiken bestehen.
1. Prüfen Sie die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans und benennen Sie, für welche Punkte eine Befreiung oder Ausnahme zu beantragen ist.
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Zu prüfen sind die Festsetzungen im Einzelnen. Die Firsthöhe von 8,7 m liegt unter der festgesetzten Höhe von 9,0 m; insoweit besteht keine Abweichung, sofern die Bezugspunkte der Höhenmessung (Gelände, Bezugshöhe) korrekt angesetzt sind und keine Überschreitung durch technische Aufbauten entsteht. Die Grundflächenzahl von 0,3 wird durch die Terrasse möglicherweise überschritten; hierfür ist eine Befreiung zu beantragen, die nur erteilt werden kann, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Garage ist ein Grenzgebäude; bei einer Länge von 9 m und einer Höhe von 3,2 m sind die landesrechtlichen Grenzen für zulässige Grenzbebauung (Länge, Höhe, Abstand) zu prüfen. Liegt die Garage innerhalb der zulässigen Grenzbebauung, ist eine Zustimmung des Nachbarn nicht erforderlich, aber die Einhaltung der Grenzen muss nachgewiesen werden; liegt sie außerhalb, ist eine Abweichung oder eine Nachbarzustimmung erforderlich. Das Wohnhaus mit 3,0 m Abstand unterschreitet den gesetzlichen Grenzabstand in der Regel; hier ist eine Abweichung oder eine Abstandsflächenübernahme zu prüfen. Die Bauleitung sollte eine vollständige Abweichungsliste mit Begründung erstellen.
2. Wie bewerten Sie das Risiko, dass der Nachbar die Garage angreift, und welche Schritte empfehlen Sie dem Bauherrn?
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Das Risiko hängt davon ab, ob die Garage die gesetzlichen Grenzprivilegien einhält. Ist sie innerhalb der zulässigen Länge und Höhe und hält sie den Mindestabstand ein, kann der Nachbar die Baugenehmigung nicht allein wegen der Nähe erfolgreich angreifen; die Zustimmung ist dann entbehrlich. Ist sie außerhalb, ist die Garage materiell rechtswidrig, und der Nachbar kann im Rahmen seiner Rechte vorgehen; die Baugenehmigung wäre angreifbar. Unabhängig davon ist die Nachbarzustimmung ein starkes Beweismittel und reduziert das Risiko erheblich. Empfehlung: präzise Prüfung der Grenzbebauung nach Landesrecht, Vermessung der tatsächlichen Abstände, Prüfung der Abstandsflächen des Wohnhauses, Antrag auf Befreiung mit städtebaulicher Begründung, frühzeitige Information und Einigung mit dem Nachbarn, Dokumentation. Zudem sollte der Bauherr die Kosten eines Rechtsstreits und den Zeitverlust einkalkulieren; eine einvernehmliche Lösung mit notarieller Absicherung ist meist günstiger als ein Genehmigungsstreit.