Die zu späte Kündigung
Frau Meier wohnt seit 1. September 2022 in einer 3-Zimmer-Wohnung in St. Gallen. Die Miete beträgt 1'950 Franken pro Monat, die Deponie 5'850 Franken. Sie hat eine neue Stelle in Zürich und möchte die Wohnung auf den 31. August 2024 verlassen. Am 28. Juli 2024 schickt sie die Kündigung per Einschreiben an die Verwaltung. Der Verwalter antwortet, die Kündigung sei zu spät und das Mietverhältnis ende erst am 30. November 2024. Frau Meier hat inzwischen eine Kollegin gefunden, die für sechs Monate in die Wohnung ziehen möchte, und möchte die Wohnung untervermieten. Die Verwaltung verlangt dafür eine schriftliche Anfrage und eine Kopie des Untermietvertrags. Frau Meier fragt ausserdem, wann sie die Deponie zurückerhält und ob der Verwalter den Betrag sofort freigeben muss. Der Einbürgerungskandidat soll die Rechtslage erklären, ohne einfach «drei Monate» zu sagen.
1. Ist die Kündigung vom 28. Juli 2024 gültig? Nennen Sie das massgebende Datum und begründen Sie es.
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Die Kündigung ist formell möglich, aber sie beendet das Mietverhältnis nicht auf den 31. August 2024. Für Wohnungen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten; sie muss auf das Ende eines Monats hin ausgesprochen werden und spätestens am letzten Tag des Monats eintreffen, der drei Monate vor dem Endtermin liegt. Für den 31. August 2024 müsste die Kündigung also spätestens am 31. Mai 2024 bei der Verwaltung sein. Am 28. Juli 2024 ist das nicht mehr möglich. Die Kündigung wirkt auf den nächsten zulässigen Termin, also auf den 30. November 2024, sofern sie auf dem amtlichen Formular erfolgt ist und keine anderen Mängel vorliegen. Der Verwalter hat also mit dem 30. November 2024 recht. Wichtig: Das Datum des Poststempels genügt nicht; entscheidend ist der Zugang bei der Verwaltung.
2. Wie ist die Untervermietung rechtlich zu beurteilen, und welche Bedingungen muss Frau Meier erfüllen?
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Frau Meier braucht die Zustimmung des Vermieters. Sie muss ein schriftliches Gesuch stellen, die Bedingungen der Untermiete bekannt geben und eine Kopie des Untermietvertrags beilegen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn die Untermiete für ihn unzumutbar ist, zum Beispiel bei einer Überbelegung, einer ungeeigneten Person oder wenn die Bedingungen nicht transparent sind. Eine pauschale Ablehnung ist nicht zulässig. Die sechs Monate sind grundsätzlich möglich, aber Frau Meier bleibt Hauptmieterin und haftet weiter für die Miete. Die Untermiete darf nicht teurer sein als die Hauptmiete, sofern nicht besondere Leistungen hinzukommen. Die Verwaltung verlangt zu Recht eine schriftliche Anfrage. Wenn sie nicht innert angemessener Frist antwortet oder ohne sachlichen Grund ablehnt, kann Frau Meier die Zustimmung gerichtlich verlangen.
3. Wann muss die Deponie zurückgezahlt werden? Erklären Sie die Regeln für das Mietkautionskonto.
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Die Deponie von 5'850 Franken entspricht drei Monatsmieten und ist damit zulässig; in der Schweiz darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Sie muss auf einem Sperrkonto einer Bank liegen, das auf den Namen von Frau Meier lautet, nicht auf dem Konto der Verwaltung. Nach Ende des Mietverhältnisses prüft der Vermieter die Wohnung und allfällige Forderungen. Er darf die Kaution nicht sofort behalten, sondern muss die Freigabe veranlassen, sobald keine Ansprüche mehr bestehen. Wenn Frau Meier mit einer Rückbehaltung nicht einverstanden ist, kann sie die Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten anrufen. Der Verwalter muss also nicht sofort am 30. November freigeben, aber er darf die Kaution auch nicht beliebig lange blockieren. Üblich ist eine Frist von einigen Monaten, bis die Nebenkosten abgerechnet sind.