Innenstadtsterben und Fachmarktzentrum: Standortprüfung in Aubach
Die Große Kreisstadt Aubach (38.000 Einwohner) hat eine Kaufkraftkennziffer von 96,5 (Bundesdurchschnitt gleich 100) und eine Zentralitätskennziffer von 88. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt bei 5.800 Euro je Einwohner und Jahr. In der Innenstadt stehen 21 Prozent der Ladenlokale leer, der Filialisierungsgrad beträgt 64 Prozent. Das nächste Oberzentrum ist 30 km entfernt; dorthin und in den Onlinehandel fließt seit Jahren Kaufkraft ab. Ein Investor will ein Fachmarktzentrum mit 12.000 Quadratmetern Verkaufsfläche errichten (Bekleidung, Elektro, Schuhe, Drogerie). Zwei Flächen stehen zur Wahl: das ehemalige Bahngelände 600 m vom Marktplatz entfernt, bebaubar, 400 Stellplätze, Altlastenverdacht, 1,4 Mio. Euro Erschließungsaufwand; oder eine Ackerfläche am Autobahnzubringer, 3,5 km außerhalb, 12 ha, sofort verfügbar. Im Verflechtungsbereich leben 12.000 Menschen. Der Stadtrat entscheidet am 14. März über die Bauleitplanung, der Einzelhandelsverband fordert vorher eine Wirkungsanalyse.
1. Interpretieren Sie Kaufkraftkennziffer und Zentralitätskennziffer. Berechnen Sie den Einzelhandelsumsatz und den Netto-Kaufkraftabfluss.
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Kaufkraftkennziffer 96,5 Sie setzt die Pro-Kopf-Kaufkraft der Stadt ins Verhältnis zum Bundesdurchschnitt. Aubach liegt 3,5 Prozent darunter, die Einwohner sind also etwas einkommensschwächer als der Durchschnitt, verfügen aber über eine erhebliche absolute Kaufkraft.
Rechenweg Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Stadt: 38.000 × 5.800 Euro = 220,4 Mio. Euro. Zentralitätskennziffer 88 bedeutet: Einzelhandelsumsatz geteilt durch Kaufkraft mal 100 gleich 88. Umsatz: 0,88 × 220,4 Mio. = 194,0 Mio. Euro. Netto-Kaufkraftabfluss: 220,4 minus 194,0 = 26,4 Mio. Euro pro Jahr, also rund 12 Prozent der örtlichen Kaufkraft.
Interpretation Die Stadt verkauft weniger, als ihre Einwohner ausgeben können. Für eine Mittelstadt dieser Größe ist ein Wert unter 100 ungewöhnlich, denn Mittelstädte ziehen normalerweise Kaufkraft aus dem Umland. Der Wert passt zum Leerstand von 21 Prozent und zum nahen Oberzentrum.
Grenzen der Kennziffer Die Zentralitätskennziffer ist eine Nettogröße: Sie verrechnet Zu- und Abflüsse und verschweigt, welche Sortimente betroffen sind. Der Umsatz enthält außerdem Umsätze von Nicht-Einwohnern. Für die Frage, ob ausgerechnet Bekleidung und Elektro abfließen, liefert sie keine Antwort, genau diese Sortimente plant aber der Investor.
2. Beurteilen Sie die beiden Standorte mit den raumordnerischen Geboten für Einzelhandelsgroßprojekte. Welche Auflagen würden Sie empfehlen?
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Prüfmaßstab Das Kongruenzgebot verlangt, dass sich Verkaufsfläche und Umsatz am Verflechtungsbereich orientieren. Dieser umfasst 38.000 plus 12.000, also 50.000 Menschen mit rund 290 Mio. Euro Kaufkraft. Bei 12.000 Quadratmetern und einer Flächenproduktivität von 3.500 Euro je Quadratmeter ergibt sich ein Zielumsatz von 42 Mio. Euro, das sind etwa 14 Prozent der Kaufkraft des Verflechtungsbereichs. Als Faustregel aus Einzelhandelsgutachten gelten 0,2 Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner des Verflechtungsbereichs; hier wären es 0,24. Das Projekt ist damit eher zu groß als zu klein. Das Integrationsgebot verlangt eine städtebaulich integrierte Lage, das Beeinträchtigungsverbot verbietet wesentliche Schädigungen der Innenstadt.
Bahngelände Es erfüllt das Integrationsgebot, hält Passantenfrequenz und Synergien in der Innenstadt und lässt eine Mischung mit Wohnen zu. Nachteile: Altlastenrisiko, 1,4 Mio. Euro Erschließung, 400 Stellplätze zeigen aber, dass auch hier ein autoorientiertes Format entsteht.
Ackerfläche am Zubringer Sie verletzt das Integrationsgebot und das Konzentrationsgebot, bindet Kaufkraft am Rand und beschleunigt den Leerstand. Der Standortvorteil billiger Fläche ist ein privater Vorteil, die Kosten der Innenstadtentwertung trägt die Allgemeinheit.
Empfehlung Bahngelände, aber mit Auflagen: Reduktion auf etwa 7.000 bis 8.000 Quadratmeter, Beschränkung der Sortimente, städtebaulicher Vertrag, Altlastenuntersuchung vor Satzungsbeschluss, Einzelhandelskonzept mit zentralem Versorgungsbereich.
3. Welche Daten fehlen für eine belastbare Wirkungsanalyse?
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Eine Wirkungsanalyse muss die Umsatzumverteilung abschätzen, nicht nur die Kennziffern fortschreiben. Es fehlen:
- Sortimentsgenaue Umsatzerwartung des Vorhabens und sortimentsgenaue Umsatzumverteilungsquoten, weil erst sie zeigen, ob Innenstadtlagen oder Nahversorgung betroffen sind. Übliche Schwellen für eine wesentliche Beeinträchtigung liegen bei etwa 10 Prozent des Umsatzes der Wettbewerber.
- Kaufkraftbindung nach Sortiment in Aubach und im Umland, weil die Zentralitätskennziffer nur den Saldo über alle Sortimente nennt.
- Online-Anteil am örtlichen Kaufkraftabfluss, weil ein Teil der 26,4 Mio. Euro nicht durch ein Fachmarktzentrum zurückzuholen ist.
- Kaufabsichts- oder Haushaltsbefragung im Verflechtungsbereich, um die tatsächliche Einkaufsorientierung zu prüfen.
- Passantenfrequenzen und Umsatz je Quadratmeter der Innenstadtbetriebe als Vergleichsmaßstab.
- Verkehrs- und Erreichbarkeitsdaten für beide Standorte.
- Altlastenbewertung für das Bahngelände, weil sie über die Realisierbarkeit entscheidet.
Ohne diese Daten ist die Entscheidung am 14. März eine politische Setzung mit dem Risiko, dass die Innenstadt die Umverteilung trägt und der Investor den Umsatz einnimmt.