부동산과 대체투자
시험 포인트
부동산과 대체투자의 세제·구조·유동성을 이해하는 영역이다. 취득·보유·처분 단계별 세금, 청약·재건축, 리츠·부동산펀드·PEF·인프라투자, 감정평가와 현금흐름 분석이 핵심이다.
핵심 규칙
- 부동산은 취득세(취득 단계), 재산세·종합부동산세(보유 단계), 양도소득세(처분 단계)로 과세된다. 보유 기간·주택 수·조정대상지역 여부가 세율을 바꾼다.
- 재건축은 안전진단, 조합설립, 관리처분계획, 이주·철거, 일반분양 순으로 진행되며, 입주권과 일반분양권의 권리 성격이 다르다.
- 리츠는 부동산에 투자해 임대수익·매각차익을 배당하는 구조다. 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 과세표준에서 배당소득을 공제받을 수 있다.
- 부동산펀드는 자본시장법상 집합투자기구로, 사모펀드는 적격투자자·환매 제한을 확인해야 한다.
- 대체투자는 금리·공실률·임대료·차입비용·환율에 민감하므로 현금흐름과 만기 구조를 함께 본다.
사례
시세 20억 원 아파트를 10년 보유한 1세대 1주택자가 양도한다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 충족해야 비과세된다. 거주요건을 채우지 못하면 비과세가 배제되고 장기보유특별공제도 제한될 수 있다. 고객이 “2년만 보유하면 무조건 비과세”라고 말하면 거주요건과 취득 시기를 확인해야 한다. 리츠 투자에서는 배당수익률만 보지 말고 공실률·차입금리·리파이낸싱 위험을 함께 검토한다.
함정
- 재건축 입주권을 일반 아파트 매매와 동일하게 설명하는 오류.
- 리츠 배당을 ‘확정 수익’으로 표현하는 부당권유.
- 종합부동산세와 재산세를 혼동.
- 대체투자의 환매 제한·중도해지 비용을 설명하지 않는 실수.