Продажа квартиры в другом регионе по доверенности, выданной за рубежом
В нотариальную контору в Астане приходит гражданин Т. с доверенностью от сестры - собственницы двухкомнатной квартиры в Караганде. Он просит удостоверить договор купли-продажи: покупатель - гражданин Узбекистана, цена 24 000 000 тенге, из них 10 000 000 наличными, остальное - рассрочка на восемь месяцев под залог в пользу продавца. Доверенность выдана в Омске в декабре 2023 года, удостоверена российским нотариусом, срок в ней не указан, право продажи и получения денег оговорено прямо, апостиля нет. В копии паспорта собственницы фамилия не совпадает с указанной в доверенности: она сменилась после регистрации брака. По выписке из правового кадастра квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, остаток долга - около 6 000 000 тенге. Согласия супруга собственницы нет; по словам Т., супруг «не против, но занят». Покупатель торопит: вечером вылетает и просит подписать договор немедленно, обещая «донести документы потом».
1. Вправе ли нотариус Астаны удостоверить этот договор и как реагировать на требование покупателя «подписать сейчас, документы донесём»?
Read the worked answer
Вывод: нет, нотариус Астаны не вправе удостоверить этот договор.
Обоснование.
- Договоры об отчуждении недвижимости удостоверяются по месту нахождения имущества. Это следует из правил о компетенции нотариусов (нотариальный округ) и из того, что государственная регистрация прав на недвижимость в правовом кадастре ведётся по месту нахождения объекта. Квартира - в Караганде, значит, договор удостоверяет нотариус карагандинского округа.
- «Донести документы потом» недопустимо: нотариус удостоверяет сделку только после проверки всех правоустанавливающих документов, прав третьих лиц и дееспособности участников, и несёт личную ответственность за законность акта. Удостоверение «под обещание» - прямое основание для дисциплинарной и гражданско-правовой ответственности нотариуса.
Правильные действия.
- Разъяснить представителю и покупателю территориальную компетенцию и предложить обратиться к нотариусу по месту нахождения квартиры (при необходимости - с выездом в другой округ только в порядке, установленном законом).
- Оформить мотивированный отказ в письменной форме, если гражданин настаивает на совершении действия именно здесь, с указанием порядка и срока обжалования (жалоба в нотариальную палату, орган юстиции, обращение в суд).
- Если нотариус всё же правомочен по иным актам (например, удостоверение копий, доверенности), эти действия совершаются отдельно и не смешиваются с договором.
2. Достаточна ли представленная доверенность для продажи квартиры и получения денег? Какие дефекты и документы должен проверить нотариус?
Read the worked answer
Вывод: доверенность может быть признана действительной по форме, но её содержание и реквизиты требуют дополнительной проверки; в текущем виде пакет документов недостаточен.
Проверка формы.
- Россия и Казахстан являются участниками Минской конвенции 1993 года, по которой документы, составленные в одной стране-участнице, принимаются в другой без легализации и апостиля. Отсутствие апостиля - не дефект.
- Проверяются реквизиты: дата выдачи, подпись и печать нотариуса, регистрационный номер, читаемость текста. Доверенность на русском языке перевода не требует.
Проверка содержания.
- Срок не указан - применяется общее правило гражданского законодательства о сроке действия доверенности при отсутствии указания срока; дату выдачи (декабрь 2023 года) нужно соотнести с предельным сроком, иначе действие прекратилось.
- Должны быть прямо оговорены полномочия на заключение договора купли-продажи конкретного объекта и на получение денежных средств; общая формулировка «управлять имуществом» для получения денег недостаточна.
- Проверяется, не отменена ли доверенность (сведения нотариальных реестров, запрос в нотариальную палату).
Несоответствие фамилии. Копии паспорта мало: истребуется свидетельство о браке (либо иной документ о перемене имени), подтверждающее, что собственница и лицо, указанное в доверенности, - одно лицо.
Итог. До устранения расхождений по фамилии и подтверждения срока действия доверенности удостоверять сделку нельзя.
3. Как нотариус должен разрешить вопросы залога банка, согласия супруга и встречного залога в пользу продавца?
Read the worked answer
1. Залог банка - блокирующее обстоятельство. Квартира обременена ипотекой. Распоряжение заложенным имуществом без письменного согласия залогодержателя влечёт риск недействительности сделки и обращения взыскания. Приемлемые варианты:
- письменное согласие банка на продажу с сохранением либо прекращением залога;
- полное погашение долга и снятие обременения до удостоверения договора (справка об отсутствии задолженности и заявление о снятии залога, подтверждённые регистрацией). Без одного из этих документов нотариус обязан отказать.
2. Согласие супруга. Квартира приобретена в браке (дата правоустанавливающего документа сверяется с датой заключения брака), значит, является общим совместным имуществом, и для отчуждения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Слова «не против, но занят» документом не являются. Альтернативы, устраняющие требование: брачный договор, решение суда о разделе, документы о личном характере имущества (наследство, дар, покупка до брака). Если согласие не представлено - отказ.
3. Рассрочка и встречный залог. Условие об ипотеке в пользу продавца подлежит включению в договор и последующей государственной регистрации; нотариус разъясняет сторонам порядок регистрации и последствия неисполнения.
4. Покупатель-иностранец. Для физического лица-иностранца ограничений по покупке квартиры нет (ограничения касаются земель сельскохозяйственного назначения); проверяется паспорт с нотариально заверенным переводом.