Продажа доли несовершеннолетнего, иностранная доверенность и брачный договор
Семья К. продаёт квартиру в Шымкенте за 30 000 000 тенге. Сособственники: мать - 1/2, несовершеннолетний сын 14 лет - 1/4, совершеннолетняя дочь - 1/4, которая живёт в Мюнхене и действует через представителя по доверенности, удостоверенной немецким нотариусом (апостиль имеется, нотариально заверенного перевода нет). Взамен семья покупает дом в пригороде за 18 000 000 тенге, который мать хочет оформить только на себя, объясняя: «ребёнок всё равно потом получит». Разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли сына нет - мать утверждает, что «ей устно разрешили». Покупатель - родной брат матери; цена сделки на 6 000 000 тенге ниже рыночной стоимости по отчёту оценщика (36 000 000 тенге), представленному для сделки. Одновременно супруги К. просят удостоверить брачный договор, по которому всё имущество, включая новый дом, переходит матери, а также включить пункт о том, что сын «не имеет прав на имущество родителей». Муж согласен подписать, но две недели назад перенёс инсульт.
1. Достаточно ли представленных документов для удостоверения договора купли-продажи? Что должен проверить нотариус и вправе ли он отказать?
Read the worked answer
Вывод: документов недостаточно; при их непредставлении нотариус обязан отказать в удостоверении договора.
Причины.
- Отчуждение доли несовершеннолетнего. Для распоряжения имуществом несовершеннолетнего необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства. «Устное разрешение» юридической силы не имеет - требуется письменный акт органа. Нотариус обязан проверить, что имущественные права ребёнка не уменьшаются: разрешение должно предусматривать приобретение взамен иного жилья с указанием объекта и доли ребёнка не ниже прежней, либо перечисление причитающейся ребёнку суммы на его счёт.
- Оформление нового дома только на мать прямо уменьшает имущественную базу ребёнка и противоречит условиям допустимости отчуждения: такое разрешение орган опеки выдать не вправе, а нотариус не вправе удостоверить сделку в обход этого требования.
- Цена ниже рыночной на 6 000 000 тенге при покупке близким родственником - признак возможного ущемления интересов несовершеннолетнего и нарушения его прав; нотариус обязан разъяснить последствия и зафиксировать стоимость; при явном занижении он отказывает.
- Отчуждение доли требует соблюдения преимущественного права покупки других участников общей собственности либо документального отказа от него.
Правильный алгоритм: истребовать письменное разрешение органа опеки, документы о новом жилье (доля ребёнка не меньше 1/4 или эквивалент), отказы сособственников от преимущественного права, отчёт оценки, паспорта и документы представителя; при отсутствии - мотивированный отказ с разъяснением порядка получения разрешения.
2. Как оценить доверенность, выданную в Германии, и какие полномочия должны быть в ней оговорены?
Read the worked answer
Форма: апостиль необходим, но его одного недостаточно.
- Германия и Казахстан участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому официальный документ должен быть апостилирован (что и сделано).
- Документ на иностранном языке представляется с нотариально засвидетельствованным переводом на казахский или русский язык; без перевода нотариус не вправе оценить содержание, и удостоверение сделки невозможно.
Содержание: проверяется по существу.
- Доверенность должна прямо предусматривать полномочия на продажу конкретной доли в конкретном объекте и (если предусмотрено расчётами) на получение денежных средств; формулировка «управлять имуществом» для заключения сделки недостаточна.
- Проверяются срок действия (если срок не указан, применяется общее правило о годичном сроке), дата выдачи, подпись доверителя и удостоверительная надпись, объём полномочий представителя (может ли он получать деньги, определять цену, подписывать передаточный акт).
- Проверяется, не отменена ли доверенность; при сомнении направляется запрос.
Дополнительно. Представитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность; при подписании договора проверяется его дееспособность и совпадение данных. Если доверенность выдана на имя лица, которое одновременно является покупателем или его родственником, нотариус обязан выяснить, нет ли конфликта интересов, и разъяснить последствия сделки.
3. Можно ли удостоверить предложенный брачный договор, включая пункт о правах сына, и что должен сделать нотариус с учётом состояния мужа?
Read the worked answer
1. Пункт о сыне не подлежит включению в брачный договор. Брачный договор регулирует имущественные отношения супругов (режим собственности, порядок раздела, взаимное содержание). Личные неимущественные отношения и права детей им не регулируются; условия, касающиеся прав и обязанностей в отношении детей, в брачный договор не включаются. Формулировка «сын не имеет прав на имущество родителей» ничтожна и не должна быть удостоверена: нотариус либо исключает пункт, либо отказывает в удостоверении договора в целом.
2. Доля несовершеннолетнего в квартире - предмет иного регулирования. Изменение режима собственности супругов не может затрагивать долю ребёнка: она принадлежит ему лично и не входит в общее имущество супругов. Любая попытка перераспределить её брачным договором недопустима.
3. Состояние мужа после инсульта. Нотариус обязан убедиться, что лицо понимает значение своих действий и руководит ими, а также что воля свободна. Признаки острого состояния, приёма лекарств, речевых нарушений - основание отложить совершение действия, предложить медицинское освидетельствование, при сомнениях - отказать. Удостоверение договора с лицом, которое не осознаёт последствий, ведёт к признанию договора недействительным и к ответственности нотариуса.
4. Согласие и разъяснение. Брачный договор заключается добровольно, в письменной форме с нотариальным удостоверением; нотариус разъясняет его существо, последствия изменения режима имущества, право кредиторов и возможность оспаривания при существенном нарушении интересов одной из сторон.