Compraventa notarial con embargo vigente, carta de liberación no inscrita y poder insuficiente
Notaría en la Ciudad de México. Inversiones Roma, S.A. de C.V. pretende comprar un inmueble por $12,000,000. Su representante, Laura Méndez, exhibe un poder general para actos de administración otorgado en 2022, no para actos de dominio. El vendedor, Pedro Ruiz, presenta el folio real con un embargo inscrito a favor de Banco X desde 2021 y una carta de liberación firmada por un funcionario del banco, sin sello ni inscripción registral. Pide que la notaría autorice la compraventa y reserve el embargo para después del cierre. La compradora entregaría el precio en ese acto. El certificado de gravámenes sigue mostrando el embargo vigente. Se pregunta por la representación, el efecto de la carta y las obligaciones notariales.
1. ¿Es suficiente el poder de Laura Méndez para firmar la compraventa?
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No. La compraventa es un acto de dominio; el poder general para actos de administración no faculta para enajenar o adquirir inmuebles, salvo que contenga cláusula especial. La representante necesita poder especial o general para actos de dominio, con facultades expresas para adquirir y obligarse en nombre de la sociedad. Además, debe acreditar su personalidad, la vigencia del poder y la existencia de la sociedad. Si firma sin facultades, el acto puede ser nulo o inoponible a la sociedad; la notaría no debe autorizar. El comprador podría exigir ratificación posterior, pero la seguridad jurídica exige poder suficiente al momento del otorgamiento.
2. ¿Qué efecto tiene la carta de liberación no inscrita y qué debe hacer el notario?
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La carta de liberación es un documento privado que no cancela por sí sola el embargo inscrito. Para que el registrador cancele, se requiere instrumento notarial o documento auténtico con la conformidad del acreedor y la orden correspondiente; la inscripción es la que da publicidad y oponibilidad. Mientras el folio real muestre el embargo, el notario no puede ignorarlo ni reservarlo para después: autorizar la venta con gravamen vigente expone al comprador y al fedatario. Debe exigir la cancelación registrada o, en su caso, el consentimiento del acreedor en forma auténtica y la inscripción. Si el vendedor quiere cerrar, puede pactarse la compraventa sujeta a cancelación, pero no autorizar la transmisión como libre de gravamen.
3. Obligaciones notariales de aviso preventivo, certificado y folio real.
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El notario debe solicitar el certificado de gravámenes actualizado y el folio real; verificar la titularidad, la descripción y las limitaciones. Debe presentar el aviso preventivo al Registro Público para proteger la prioridad y evitar que se inscriba otro acto. Si detecta el embargo, debe abstenerse o hacer constar la situación y no afirmar que el inmueble está libre. Debe cumplir con las obligaciones fiscales y de prevención de lavado de dinero, identificar a las partes y dar aviso si hay operación vulnerable. La reserva del embargo no es una figura válida para transferir libre de gravamen; a lo sumo, una cláusula de saneamiento, que no elimina el registro.