Kelewatan, Arahan Lisan dan Simen Berketul
Renovasi dan tambahan sebuah rumah teres dua tingkat bernilai RM 480,000, tempoh kontrak 16 minggu, kontrak lump sum dengan senarai kuantiti. Pada minggu ke-6, bekalan bata dan simen lewat 9 hari kerana pembekal mengutamakan tapak lain. Pada minggu ke-7, hujan lebat selama 5 hari menghentikan kerja bumbung dan lepa luar. Pada minggu ke-8, pemilik mengarahkan secara lisan supaya ditambah satu bilik air lagi (anggaran RM 22,000) dan mahu ia siap pada tarikh yang sama. Pada minggu ke-10, kemajuan sebenar 45% berbanding 65% yang dirancang; hanya 3 pekerja berada di tapak berbanding 8 orang yang dirancang. Sebanyak 40 beg simen yang dihantar pada minggu ke-4 disimpan di atas lantai lembap bersandar pada dinding dan kini berketul. Kerja jubin di bilik air yang belum siap bumbung telah dimulakan.
1. Sebagai pengurus projek, nilai tuntutan lanjutan masa (EOT) bagi kelewatan bekalan bata dan hujan lebat. Terangkan prinsip yang anda gunakan.
Read the worked answer
Prinsip: EOT hanya diberi apabila kelewatan (a) bukan risiko kontraktor, (b) menjejaskan laluan kritikal, dan (c) dimaklumkan serta direkod dalam tempoh yang ditetapkan kontrak.
1. Kelewatan bekalan bata dan simen - tolak. Pembekal ialah pilihan kontraktor dalam kontrak lump sum; kelewatan pembekal adalah risiko perolehan kontraktor, bukan peristiwa neutral. Kontraktor hanya boleh menuntut jika pembekal itu dicalonkan oleh majikan atau majikan sendiri menyebabkan kelewatan. Kontraktor juga sepatutnya menyimpan stok penimbal untuk bahan kritikal. Tiada EOT, dan jika kelewatan ini menyebabkan lewat siap, denda kecacatan (LD) boleh dikenakan.
2. Hujan lebat - bergantung kepada bukti. Cuaca buruk biasanya dikategorikan sebagai kelewatan neutral: EOT mungkin diberi, tetapi tanpa kos. Namun ujiannya ialah sama ada hujan itu luar biasa berbanding rekod bulan tersebut. Dapatkan data hujan daripada jabatan meteorologi untuk bulan berkenaan dan bandingkan dengan purata 10 tahun. Lima hari hujan lebat dalam musim monsun mungkin dalam norma yang sepatutnya dijangka dan dimasukkan dalam harga; jika begitu, tiada EOT.
3. Ujian tambahan. Walaupun peristiwa itu boleh diterima, EOT hanya untuk kelewatan sebenar pada laluan kritikal, bukan jumlah hari hujan. Jika kerja bumbung bertindih dengan kelewatan lain yang disebabkan kontraktor (kekurangan pekerja), tempoh bertindih itu tidak boleh dikira dua kali. Kenal pasti juga notis bertulis dan rekod harian tapak - kontraktor yang tidak memberi notis dalam tempoh kontrak kehilangan haknya.
2. Bagaimana anda mengendalikan arahan lisan pemilik untuk bilik air tambahan? Nyatakan risiko dan prosedur yang betul.
Read the worked answer
Risiko arahan lisan:
- Tiada harga yang dipersetujui, jadi kontraktor boleh menuntut kadar yang lebih tinggi kemudian; pemilik pula boleh enggan membayar. Pertikaian hampir dijamin.
- Tiada persetujuan mengenai masa. Menambah bilik air menambah kerja tanah, paip, kalis air, jubin dan pemasangan saniter - jika ia berada di laluan kritikal, tarikh siap asal tidak mungkin dikekalkan.
- Perubahan pada susun atur paip saniter mungkin memerlukan kelulusan pelan oleh pihak berkuasa tempatan dan pihak berkuasa air; membina tanpa kelulusan boleh menyebabkan kerja dibongkar.
- Jika bilik air tambahan di tingkat atas, beban dan kalis air pada struktur sedia ada mesti disemak.
Prosedur betul:
- Sahkan arahan secara bertulis dalam tempoh yang ditetapkan kontrak (lazimnya 7-14 hari) dan minta arkitek/jurutera mengeluarkan arahan bertulis bernombor.
- Sediakan penilaian kos berasaskan kadar BQ atau penilaian wajar, dengan butiran; RM 22,000 hanyalah anggaran kasar dan mesti disahkan.
- Analisis kesan masa terhadap program: adakah kerja baharu berada di laluan kritikal? Jika ya, kemukakan pilihan - EOT, atau percepatan (acceleration) dengan kos tambahan yang dipersetujui oleh pemilik.
- Dapatkan pesanan variasi yang ditandatangani sebelum kerja bermula, termasuk kelulusan pelan jika perlu.
- Kemas kini lukisan, BQ, program dan rekod kos serentak.
Jangan memulakan kerja atas dasar 'pemilik dah suruh' - itu meletakkan kontraktor dalam kedudukan lemah semasa tuntutan akhir.
3. Analisis prestasi projek pada minggu ke-10 dan cadangkan tindakan pemulihan. Bagaimana anda menangani 40 beg simen yang berketul dan kerja jubin di kawasan yang belum berbumbung?
Read the worked answer
Analisis kemajuan: 45% berbanding 65% bermakna ketinggalan 20 mata peratusan, bersamaan kira-kira 3.2 minggu daripada 16 minggu. Punca bercampur: kelewatan bahan, kekurangan tenaga kerja (3 berbanding 8 pekerja - ini kelemahan kontraktor), hujan, dan gangguan akibat variasi. Kelemahan tenaga kerja yang berterusan bermakna kontraktor tidak boleh meletakkan seluruh kesalahan pada cuaca.
Tindakan pemulihan:
- Kemas kini program dan kenal pasti laluan kritikal; buat 'look-ahead' dua minggu.
- Minta kontraktor mengemukakan program pemulihan bertulis: tambah pekerja, kerja lebih masa, syif kedua, atau ubah urutan kerja (mulakan kerja dalaman di kawasan yang sudah berbumbung).
- Selesaikan isu bekalan bahan secara bertulis dengan pembekal; tetapkan stok minimum di tapak.
- Mesyuarat kemajuan mingguan dengan data kemajuan berukur, bukan laporan lisan. Maklumkan risiko LD secara bertulis, bukan sebagai ugutan.
- Larang pemotongan sudut: percepatan tidak boleh mengorbankan pengawetan konkrit, kalis air atau ujian.
Simen berketul: ia disimpan 6 minggu di atas lantai lembap - lembap telah diserap dan sebahagian simen telah terhidrat. Ujian mudah: hancurkan ketulan dengan tangan; jika menjadi serbuk, kekuatan sebahagiannya kekal; jika keras seperti batu, ia telah 'set' dan mesti ditolak. Simen yang rosak tidak boleh digunakan untuk konkrit struktur. Jika untuk mortar, minta ujian kiub mortar dan kelulusan jurutera; jika tidak, keluarkan dari tapak atas kos kontraktor kerana penyimpanan adalah tanggungjawabnya (palet 150 mm di atas lantai, jauh dari dinding, bertutup, FIFO, digunakan dalam 3 bulan).
Jubin di kawasan belum berbumbung: hentikan kerja. Air hujan akan merosakkan pelekat, menyerap ke dalam substrat dan menyebabkan jubin lekang serta kulat. Siapkan bumbung dan kalis air dahulu, jalankan ujian takungan 24 jam, kemudian baru berjubin.