Projek Kondominium Berhampiran Loji Rawatan Air Sungai Melati
Sebuah syarikat pemaju memohon kelulusan untuk membina 800 unit kondominium 12 tingkat di atas tapak bekas ladang getah seluas 40 hektar di Mukim Sungai Melati. Tapak itu terletak 600 meter dari loji rawatan air Sungai Melati yang membekalkan air kepada 18,000 penduduk, dan 9 hektar daripadanya mempunyai cerun antara 18 dan 25 darjah. Laporan penilaian kesan alam sekitar peringkat awal menyatakan 'tiada kesan besar' tetapi tidak mengkaji hakisan tanah, lumpur dan pengurusan sisa pepejal. Seramai 1,200 penduduk menandatangani bantahan, terutama mengenai lumpur yang memasuki sungai semasa hujan dan kesesakan jalan. Jalan masuk tunggal selebar 6 meter. Projek ini dijangka mencipta 260 pekerjaan dan menyumbang RM 4.2 juta hasil cukai tanah setahun. Jawatankuasa Perancang Negeri perlu memutuskan bulan depan; pegawai teknikal mengesyorkan kelulusan bersyarat, manakala penduduk mahukan penolakan sepenuhnya.
1. Cadangkan keputusan yang patut diambil oleh Jawatankuasa Perancang Negeri, beserta tiga syarat. Nyatakan satu syarat yang tidak boleh dirunding dan mengapa.
Read the worked answer
Keputusan: kelulusan bersyarat dengan pengurangan skala - bukan kelulusan seperti dimohon, bukan penolakan mutlak. Tapak 40 hektar dengan 800 unit 12 tingkat terlalu padat untuk jalan masuk 6 meter dan berhampiran loji air; tetapi penolakan sepenuhnya mengabaikan 260 pekerjaan dan bahawa tapak bekas ladang bukan hutan dara.
Tiga syarat:
- Laporan penilaian kesan alam sekitar penuh bagi 9 hektar bercerun 18-25 darjah, termasuk kajian geoteknik dan pelan kawalan hakisan serta kelodak, sebelum kerja tanah bermula.
- Kolam takungan dan kawalan kelodak di tapak mengikut manual saliran mesra alam, direka untuk hujan reka bentuk 100 tahun, dengan bon pelaksanaan yang boleh dirampas.
- Naik taraf jalan masuk kepada dua lorong dan penyediaan jejantas atau persimpangan bertingkat, disiapkan sebelum sijil perakuan layak menduduki dikeluarkan, bukan selepasnya.
Syarat tidak boleh dirunding: kawalan kelodak dan hakisan. Alasannya, kosnya tidak ditanggung oleh pemaju atau pembeli, tetapi oleh 18,000 pengguna air: kekeruhan sungai meningkatkan kos rawatan, dan loji mungkin terpaksa mengurangkan pengeluaran. Kerosakan ini sukar dipulihkan dan pampasan hampir mustahil dituntut oleh setiap isi rumah. Apabila pihak ketiga yang tidak terlibat menanggung risiko besar tanpa persetujuan, syarat itu mesti menjadi prasyarat, bukan janji.
2. Analisis pembahagian kos dan manfaat projek ini. Siapa menanggung kos yang tidak dimasukkan dalam kiraan pemaju?
Read the worked answer
Manfaat:
- Pemaju: keuntungan jualan 800 unit.
- Kerajaan negeri: RM 4.2 juta hasil cukai tanah setahun dan 260 pekerjaan semasa pembinaan.
- Penduduk tempatan: beberapa peluang pekerjaan dan kemudahan baharu berhampiran.
Kos:
- 18,000 pengguna air: risiko kekeruhan, kenaikan kos rawatan dan gangguan bekalan.
- 1,200 penandatangan bantahan: kesesakan jalan 6 meter, habuk, bunyi dan penurunan nilai hartanah semasa fasa pembinaan.
- Petani dan penternak di hilir: kelodak menjejaskan sumber air dan hasil.
- Kerajaan: kos penyelenggaraan jalan dan saliran yang dinaik taraf kemudian hari.
Inti masalah: kiraan pemaju hanya memasukkan kos persendirian (tanah, bahan, buruh) tetapi tidak memasukkan kos luaran - iaitu kos yang dialihkan kepada pihak ketiga. Apabila kos luaran tidak dimasukkan, projek kelihatan lebih menguntungkan daripada hakikatnya, dan kelulusan menjadi lebih mudah daripada yang sepatutnya.
Penyelesaian: kos luaran perlu diinternalisasi melalui bon pelaksanaan, sumbangan kepada naik taraf infrastruktur, dan syarat pampasan kepada pengguna air jika berlaku gangguan. Prinsip yang digunakan ialah pencemar membayar, bukan pencemar memindahkan. Tanpa langkah ini, manfaat dikira di pejabat pemaju manakala kosnya dibayar di dapur rumah penduduk.
3. Nyatakan dua data tambahan yang perlu diminta sebelum kelulusan, dan jelaskan bagaimana setiap satu boleh mengubah keputusan.
Read the worked answer
1. Data kualiti air dan kapasiti loji. Perlu diketahui paras kekeruhan asas Sungai Melati, kapasiti pengeluaran loji berbanding permintaan 18,000 penduduk, dan sama ada loji mempunyai simpanan kapasiti untuk menampung kekeruhan sementara.
Bagaimana ia mengubah keputusan: jika loji sudah beroperasi hampir pada kapasiti maksimum, kekeruhan kecil pun boleh menyebabkan gangguan bekalan. Dalam keadaan itu, syarat kawalan kelodak sahaja tidak mencukupi dan keputusan mungkin berubah kepada penolakan atau pengecilan skala yang jauh lebih besar.
2. Kajian kestabilan cerun dan geoteknik bagi 9 hektar bercerun 18-25 darjah. Perlu pemetaan tanah, paras air bumi dan analisis kestabilan cerun semasa dan selepas pemotongan.
Bagaimana ia mengubah keputusan: jika terdapat zon berisiko tinggi, bilangan unit di kawasan itu perlu dikurangkan atau dipindahkan, dan kos pengukuhan mungkin menjadikan projek tidak berdaya maju dari segi kewangan. Keputusan juga boleh berubah daripada kelulusan bersyarat kepada penolakan bagi sebahagian tapak sahaja.
Data sokongan lain: kiraan isipadu trafik sedia ada dan ramalan selepas penghunian, serta rekod banjir lampau di hilir. Dengan data ini, jawatankuasa dapat memutuskan berdasarkan magnitud risiko, bukan retorik kedua-dua pihak.