Kapotte cv, schimmel en een huurverhoging van 9,1 procent

Bellen werkt hier niet; er moet een schriftelijk spoor komen. Stap één is een e-mail of brief aan de corporatie met een feitelijke opsomming: datums van de meldingen, wat de monteur zei, foto’s van de ketel, de thermostaat en de schimmel. Daarin stellen ze een redelijke termijn, bijvoorbeeld veertien dagen, en kondigen ze aan dat ze anders een geschil aan de Huurcommissie voorleggen.

Bij een kapotte cv in december is er bovendien sprake van een dringend gebrek: de verhuurder moet binnen korte tijd herstellen. Zelf een monteur laten komen mag alleen bij echte nood, en de kosten verhalen lukt achteraf vaak moeizaam; overleg dus eerst en leg alles vast.

Schimmel is een apart punt. De verhuurder moet de structurele oorzaak aanpakken, niet alleen de vlekken overschilderen. Blijven er gezondheidsklachten, dan kunnen ze de gemeente (afdeling bouwen en wonen) of de GGD inschakelen. Bij ernstige gebreken kan de gemeente optreden als de woning onbewoonbaar dreigt te worden.

De Huurcommissie is de juiste instantie bij een gereguleerde huurwoning, en dat is deze. Ze kan bij een ernstig onderhoudsgebrek een tijdelijke huurverlaging uitspreken, in beginsel met terugwerkende kracht. Belangrijk: de procedure start pas als het gebrek schriftelijk is gemeld en de verhuurder de kans heeft gehad te herstellen.

Drie controles, in deze volgorde.

1. Is de verhoging op tijd aangekondigd? Een huurverhoging per 1 juli moet ruim van tevoren schriftelijk zijn aangekondigd. Een brief in december voor 1 juli is ruim op tijd, dus op dat punt is er geen probleem.
2. Hoe vaak? Er mag in beginsel één keer per jaar worden verhoogd, en de vorige verhoging moet een jaar geleden zijn. Als er in hetzelfde jaar al eerder is verhoogd, is de nieuwe verhoging onregelmatig.
3. Hoeveel? In de gereguleerde sector is de maximale huurverhoging per jaar aan een landelijke norm gebonden, die samenhangt met de cao-loonontwikkeling. Een stijging van 9,1 procent terwijl de cao-lonen in Marco’s sector met 3,2 procent stegen, is een sterk signaal dat de verhoging te hoog is. Dat de servicekosten met 12 procent stijgen, staat daar los van: servicekosten moeten de werkelijke kosten volgen en mogen geen verkapte huurverhoging zijn; het gezin kan om een specificatie per post vragen.

Route: eerst schriftelijk bezwaar bij de corporatie, met het verzoek om de berekening en de grondslag. Komen ze er niet uit, dan legt het gezin de huurverhoging voor aan de Huurcommissie. Let daarbij goed op de termijn die in de brief staat; wacht niet tot na de ingangsdatum. Praktisch advies: betaal intussen het oude bedrag niet zomaar in en leg het geschil voor, zodat er geen huurachterstand ontstaat die tot ontbinding kan leiden.

Huurtoeslag wordt uitgekeerd door Dienst Toeslagen en kent vier hoofdvoorwaarden: een zelfstandige woonruimte met eigen keuken, toilet en badkamer; een huur onder de huurtoeslaggrens; een inkomen onder de inkomensgrens; en een vermogen onder de vermogensgrens. Met €34.000 bruto en een huur van €612 zitten ze vermoedelijk binnen de grenzen, maar de exacte bedragen veranderen elk jaar, dus ze moeten de proefberekening met hun eigen cijfers invullen.

Ze vragen de toeslag zelf aan via Mijn toeslagen met DigiD. Dat kan nog met terugwerkende kracht tot 1 september van het volgende jaar, dus voor het lopende jaar is er nog tijd, maar hoe eerder hoe beter.

Twee valkuilen:

• De toeslag is een voorschot op basis van geschat inkomen. Stijgt het inkomen van Marco of Ellen, dan moeten ze dat binnen enkele weken doorgeven. Doen ze dat niet, dan volgt een terugvordering, soms over meerdere jaren.
• Niet alle servicekosten tellen mee voor de berekening van de huur. Ze moeten dus niet zelf de €48 bij de huur optellen, maar de proefberekening van Dienst Toeslagen gebruiken; die rekent met de juiste grondslag.

Bij een terugvordering kunnen ze altijd een betalingsregeling aanvragen. Verzwijgen is de enige echt slechte optie.