Planejamento Urbano e Regional
Conceitos estruturantes
Entenda a cidade como sistema: uso e ocupação do solo, densidade, mobilidade, infraestrutura, meio ambiente, economia urbana e segregação socioespacial. Conceitos-chave: plano diretor, zoneamento, macrozoneamento, perímetro urbano, expansão urbana, vazios urbanos, conurbação, metropolização, rede urbana, hierarquia de cidades, região de influência.
Instrumentos e processo
Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001): função social da propriedade, plano diretor obrigatório para cidades acima de 20 mil habitantes, parcelamento, edificação e utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com títulos, direito de preempção, outorga onerosa do direito de construir, transferência do direito de construir, operações urbanas consorciadas, estudo de impacto de vizinhança, ZEIS. Mobilidade: prioridade ao transporte coletivo e não motorizado, acessibilidade universal. Regional: polos, eixos de desenvolvimento, planejamento territorial, bacias hidrográficas.
Armadilhas
Trocar outorga onerosa (venda de potencial construtivo adicional) por transferência do direito de construir (transfere potencial de imóvel preservado). Confundir plano diretor com plano de mobilidade ou com código de obras. Errar o limite populacional do plano diretor. Outro erro: tratar zoneamento como instrumento apenas ambiental, sem relação com uso do solo.
Regra de ouro e exemplo
Regra: para cada instrumento, pergunte "o que ele regula e quem paga?"
Exemplo: imóvel vazio em área central consolidada, sem função social. Caminho legal: notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; se descumprida, IPTU progressivo no tempo; depois desapropriação com títulos da dívida pública. Se a alternativa começa pela desapropriação direta, está fora da sequência legal.