Legislação Urbanística e Política Urbana
Base legal
A Constituição de 1988 trata da política urbana nos artigos 182 e 183: função social da cidade e da propriedade, plano diretor como instrumento básico, usucapião especial urbano. O Estatuto da Cidade regulamenta esses artigos e define diretrizes e instrumentos. A Lei 13.465/2017 trata de regularização fundiária urbana (REURB). Leis locais: plano diretor municipal, lei de zoneamento, código de obras, código de posturas, lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/1979, alterada pela 9.785/1999).
Conteúdo típico de zoneamento
Parâmetros: taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento mínimo, básico e máximo, altura máxima, recuos frontal, lateral e de fundo, taxa de permeabilidade, afastamentos, usos permitidos, tolerados e proibidos, gabarito. Instrumentos: IPTU progressivo, direito de preempção, operações urbanas consorciadas, EIV, EIA/RIMA, licenciamento ambiental.
Armadilhas
Confundir usucapião especial urbano (imóvel até 250 m², ocupação por cinco anos sem oposição, sem outro imóvel) com usucapião rural ou especial coletivo. Trocar competências: zoneamento é municipal; licenciamento ambiental pode envolver estados e União. Errar prazos e limites numéricos. Achar que EIV substitui EIA/RIMA - são instrumentos distintos, com finalidades diferentes.
Regra de ouro e exemplo
Regra: decore os números e a esfera federativa. Questões de legislação erram por detalhe numérico ou por atribuir competência ao ente errado.
Exemplo: terreno de 1.000 m² em zona com TO 50% e CA máximo 1,5. Área máxima de projeção = 500 m²; área computável máxima = 1.500 m². Se uma proposta tem 1.800 m² computáveis, precisa de outorga onerosa ou está irregular - depende do instrumento previsto na lei municipal.