El contrato de obra con anticipo no devuelto y la cláusula penal
El 3 de febrero, Marta (propietaria) y Construcciones Vega S.A. firman un contrato de obra para remodelar un local comercial por 180.000 euros, con entrega el 30 de junio. Marta paga un anticipo de 54.000 euros (30%) y se pacta una cláusula penal de 600 euros por cada día de retraso, además de una cláusula que declara el anticipo 'no reintegrable en caso de desistimiento del comitente'. El 15 de mayo Marta comunica por burocrático que desiste porque perdió la licencia de actividad. Vega había ejecutado obra valorada en 40.000 euros y alega que el anticipo se retiene íntegro y además exige la cláusula penal por el tiempo restante hasta el 30 de junio. Marta sostiene que la cláusula de no reintegro es abusiva y que nada debe.
1. ¿Procede el desistimiento unilateral de Marta y qué efectos económicos tiene sobre el anticipo y la obra ejecutada?
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En el contrato de obra, el comitente puede desistir unilateralmente en cualquier momento antes de la entrega (facultad legal, no requiere justa causa), pero debe indemnizar al contratista por los gastos, trabajos y utilidad que deje de percibir. Aquí:
- El desistimiento es válido aunque el motivo (pérdida de licencia) sea imputable a Marta.
- El anticipo no es una pena: es pago a cuenta. La cláusula de 'no reintegro' opera como pena encubierta y, al no responder a un daño efectivo, es reducible/modulable.
- Liquidación: obra ejecutada 40.000 € + utilidad industrial razonable sobre lo no ejecutado. El anticipo de 54.000 € se imputa a lo debido; solo procede retención hasta cubrir el daño acreditado, no los 54.000 íntegros.
Resultado: Vega devuelve el exceso tras descontar obra y lucro cesante probado.
2. ¿Puede Vega reclamar la cláusula penal de 600 €/día por el periodo posterior al desistimiento (15 de mayo a 30 de junio)?
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No. La cláusula penal sanciona el retraso en la entrega imputable al contratista. Desde el desistimiento (15 de mayo) la obra ya no debe entregarse por causa ajena a Vega; el plazo queda sin objeto. Aplicar la pena hasta el 30 de junio sería:
- Cobrar dos veces el mismo daño (indemnización de desistimiento + pena por un retraso que ya no puede producirse).
- Contradictorio con la buena fe y la prohibición de enriquecimiento injusto.
La pena solo podría devengarse, en su caso, por retrasos anteriores al 15 de mayo si existieron y fueron imputables. Si no hubo retraso previo, la pena es 0 €.
3. Si el contrato hubiera incluido una cláusula de 'anticipo no reintegrable en todo caso', ¿cómo la calificarías y qué control aplicarías?
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Sería una cláusula abusiva/penal encubierta si se aplica a un consumidor, y en todo caso sometida a control de contenido:
- Control de inclusión: transparencia, claridad y posición negociadora.
- Control de contenido: desequilibrio importante; retener 54.000 € sin relación con el daño real es desproporcionado.
- Regla: la cláusula se tiene por no puesta o se modera judicialmente; el anticipo se liquida conforme a la obra ejecutada y el daño probado.
Conclusión: 'no reintegrable en todo caso' no es oponible para retener más de lo que cubre el daño acreditado.