Sukuk Ijarah dengan Aset Terikat Agunan dan Tenant Non-Halal
PT Berkah Sejahtera berencana menerbitkan sukuk ijarah untuk membiayai modal kerja dan melunasi pinjaman bank konvensional. Aset yang akan dijadikan objek ijarah adalah gedung kantor senilai Rp 300 miliar yang saat ini dijaminkan kepada bank sebagai agunan pinjaman Rp 180 miliar. Nilai sewa tahunan yang disepakati Rp 18 miliar, sedangkan imbal hasil yang dijanjikan kepada investor Rp 16 miliar per tahun. Dewan pengawas syariah perusahaan menyatakan struktur ini perlu dikaji karena aset sudah terikat agunan dan sebagian ruang gedung disewakan kepada tenant yang menjual minuman keras. Manajemen berargumen bahwa selama ada sewa dan imbal hasil, akad ijarah sah. Penasihat investasi harus menilai kelayakan struktur, risiko, dan alternatif akad syariah yang lebih tepat.
1. Apakah struktur sukuk ijarah ini dapat diterima?
Read the worked answer
Belum tentu. Akad ijarah memerlukan objek sewa yang jelas, dimiliki atau dikuasai penerbit, dan manfaatnya halal. Gedung yang masih dijaminkan kepada bank menimbulkan masalah kepemilikan dan hak pihak ketiga: jika penerbit gagal, bank dapat mengeksekusi agunan, sehingga investor sukuk tidak memiliki hak sewa yang aman. Selain itu, sebagian ruang disewakan kepada tenant yang menjual minuman keras; pendapatan sewa dari kegiatan non-halal harus disaring dan tidak boleh menjadi objek imbal hasil utama. Jika aset tidak bebas dari encumbrance, struktur ijarah tidak sah atau berisiko tinggi. Manajemen harus mendapatkan persetujuan bank, melepaskan agunan, atau menggunakan aset lain yang clean. Jika tidak, sukuk ijarah tidak dapat diterbitkan.
2. Apa alternatif akad dan bagaimana perlindungan investor?
Read the worked answer
Alternatifnya adalah sukuk mudharabah (bagi hasil usaha), sukuk musyarakah (penyertaan), atau sukuk wakalah bil istithmar, asalkan underlying kegiatan halal dan risikonya diungkapkan. Jika tujuan adalah refinancing utang konvensional, perlu dipastikan utang tersebut tidak berasal dari kegiatan haram dan tidak ada syarat bunga yang memberatkan. Perlindungan investor menuntut: (1) underlying asset atau proyek yang jelas; (2) disclosure risiko encumbrance; (3) opini Dewan Pengawas Syariah; (4) mekanisme pembersihan pendapatan non-halal; (5) jaminan/security yang tidak bertentangan dengan syariah. Manajemen tidak boleh hanya mengejar imbal hasil Rp 16 miliar tanpa memastikan aset dan akadnya sah. Jika struktur tidak dapat dibersihkan, penerbitan harus dibatalkan.