تزاحم حق تقدم مرتهن، مستأجر و محکوم‌له در فروش ملک توقیف‌شده

تحلیل: رهن در ۱۳۹۸/۰۹/۰۵ مقدم بر توقیف ۱۴۰۲/۰۴/۱۰ است؛ بنابراین قاعده تقدم وثیقه حاکم است و بانک به‌عنوان مرتهن نسبت به عین مرهونه حق تقدم دارد. با فروش به دوازده میلیارد ریال:

• نخست پنج میلیارد ریال طلب بانک از ثمن پرداخت می‌شود. حال‌شدن طلب در ۱۴۰۰ و تأخیر بانک در وصول، حق تقدم او را ساقط نمی‌کند.
• سپس سه میلیارد ریال محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی از باقی‌مانده هفت میلیارد ریال برداشت می‌شود.
• مازاد (حدود چهار میلیارد ریال پس از کسر هزینه‌ها) به محکوم‌علیه مسترد می‌گردد.

نکته: توقیف‌کننده برای فروش نیاز به رضایت مرتهن ندارد؛ اجرا با حفظ حقوق مرتهن بر ثمن انجام می‌شود و سکوت بانک به معنای اسقاط حق تقدم نیست. اگر طلب بانک از ثمن بیشتر بود، مازاد طلب او به طلب عادی تبدیل می‌شد و در ردیف سایر طلبکاران قرار می‌گرفت.

تحلیل: عقد اجاره با سند عادی میان طرفین معتبر است، اما در برابر ثالث (محکوم‌له و خریدار) نیازمند اثبات است. چون تاریخ اجاره (۱۳۹۷/۰۶/۱۵) مقدم بر رهن (۱۳۹۸/۰۹/۰۵) و توقیف است، اجاره بر رهن تقدم دارد و مستأجر می‌تواند تا پایان مدت از منافع استفاده کند؛ رهن ناقل منفعت نیست و اجاره مقدم، با رهن باطل نمی‌شود.

اقدام درست: ج باید اعتراض شخص ثالث نسبت به عملیات اجرایی مطرح کند و با قبوض، شهادت و کارشناسی، تصرف خود را در زمان توقیف و اصالت اجاره اثبات نماید. عادی بودن سند به‌خودی‌خود موجب بی‌اعتباری آن نیست؛ دادگاه با ارزیابی تاریخ، تصرف و پرداخت اجاره‌بها تصمیم می‌گیرد. تا صدور حکم، توقیف پابرجاست، ولی فروش باید با رعایت حق مستأجر انجام شود و خریدار تا پایان مدت اجاره ملزم به تحمل است، مگر صوری بودن اجاره یا وقوع آن پس از توقیف ثابت شود.

تحلیل: محکوم‌علیه هر زمان می‌تواند با پرداخت تمام محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی از فروش اموال توقیف‌شده جلوگیری کند؛ زیرا هدف اجرا استیفای طلب محکوم‌له است و با پرداخت کامل، موضوع اجرا منتفی می‌شود.

پرداخت یک میلیارد از سه میلیارد تنها به همان اندازه اثر دارد: اجرا نسبت به باقی‌مانده ادامه می‌یابد و توقیف کل ملک به قوت خود باقی است، مگر آنکه محکوم‌له کتباً رضایت دهد یا ملک قابل تجزیه باشد که در آن صورت می‌توان توقیف را به بخش متناسب کاهش داد. بنابراین درخواست توقف مزایده رد می‌شود، ولی می‌توان به محکوم‌علیه اجازه داد تا پیش از برگزاری مزایده با تودیع مابقی، رفع توقیف بگیرد. فروش ملک با وجود پرداخت جزئی بدون رضایت محکوم‌له، تخلف اجرایی محسوب می‌شود.