تعارض سند عادی مقدم با سند رسمی مؤخر در فروش دوگانه ملک
آقای الف در ۱۳۹۹/۰۲/۰۱ آپارتمان خود را با سند عادی به مبلغ ده میلیارد ریال به آقای ب می‌فروشد، ثمن را نقداً می‌گیرد و کلید و ملک را تحویل می‌دهد، ولی از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند. در ۱۳۹۹/۰۵/۱۰ همان آپارتمان را با سند رسمی به مبلغ چهارده میلیارد ریال به آقای ج می‌فروشد؛ ج که مدعی است از معامله نخست بی‌خبر بوده، سند را در دفترخانه ثبت می‌کند و ملک را تحویل می‌گیرد. ب در ۱۴۰۱/۰۸/۰۱ دادخواست ابطال سند رسمی ج و الزام الف به تنظیم سند رسمی مطرح می‌کند و برای اثبات اطلاع ج، شهادت دو شاهد، چند پیام تلفنی و سابقه آشنایی ج با الف را ارائه می‌دهد. ج در دفاع به ماده ۲۲ قانون ثبت و حسن نیت خود استناد می‌کند و می‌گوید ثمن را پرداخته است. ب هیچ‌گاه سند عادی خود را در دفتر املاک ثبت نکرده و ملک در تصرف ج است. کارشناس قیمت روز ملک را هجده میلیارد ریال اعلام کرده است.
1. با توجه به انتقال مالکیت با عقد و اعتبار ثبت نسبت به ثالث، مالکیت ملک را تحلیل کنید و سرنوشت دعوای ب را بگویید.
Read the worked answer
تحلیل: برابر ماده ۳۶۲ قانون مدنی، در عین معین مالکیت به مجرد عقد به خریدار منتقل می‌شود؛ پس ب در ۱۳۹۹/۰۲/۰۱ مالک شده و فروش بعدی به ج، نسبت به ب، معامله فضولی است. اما ماده ۲۲ قانون ثبت برای اموال ثبت‌شده اعتبار ثبت را نسبت به اشخاص ثالث می‌شناسد؛ بر این پایه ج که با سند رسمی ثبت‌شده و با حسن نیت خریده، در برابر ب حمایت می‌شود.
نتیجه: دعوای ابطال سند ج و الزام الف به تنظیم سند رد می‌شود، زیرا الف در زمان معامله دوم مالک نبود و نمی‌تواند سند رسمی منتقل کند. ب تنها می‌تواند ثمن ده میلیارد ریال، خسارت و در صورت وجود شرط، فسخ را از الف مطالبه کند و برای جلوگیری از فرار او اموالش را توقیف نماید. تنها اگر ب سوءنیت یا تبانی ج را اثبات کند، حمایت از سند دوم مخدوش می‌شود و عنوان معامله معارض قابل طرح است.
2. بار اثبات در ادعای اطلاع ج از معامله نخست بر عهده کیست و شهادت شهود و پیام‌های تلفنی چه ارزشی دارند؟
Read the worked answer
تحلیل: اصل بر صحت معامله و حسن نیت است؛ پس مدعی سوءنیت، یعنی ب، باید دلیل اقامه کند. شهادت شهود در دعاوی مالی پذیرفته است، اما به‌تنهایی نیازمند ارزیابی است: تعداد، نسبت شهود با طرفین، تعارض اظهارات و هماهنگی با سایر ادله بررسی می‌شود.
پیام‌های تلفنی و سابقه آشنایی، اماره است نه دلیل قطعی؛ دادگاه با بررسی محتوا، تاریخ و انتساب پیام به ج می‌تواند از آن علم‌آور استفاده کند. پرداخت ثمن توسط ب و تصرف پیشین او نیز قرینه تقدم است.
نکته عملی: ب بهتر است هم‌زمان توقیف اموال الف و مطالبه خسارت تأخیر را مطرح کند و ادعای تبانی را با شهادت منشی دفتر و سوابق بانکی پرداخت‌های ج تقویت نماید. اگر علم ج ثابت نشود، تنها راه ب رجوع به الف است، نه ابطال سند رسمی.
3. اگر ب پیش از تقدیم دادخواست آگاه شود که ج در حال انتقال ملک به شخص ثالث است، چه اقدامی می‌تواند انجام دهد و چه محدودیتی دارد؟
Read the worked answer
تحلیل: ب می‌تواند از دادگاه درخواست توقیف موقت ملک یا صدور دستور منع نقل‌وانتقال و ثبت آن در دفتر املاک را مطرح کند و هم‌زمان دعوای ماهوی خود را تقدیم دارد. این اقدام مانع انتقال رسمی در فاصله طرح دعوا می‌شود و خطر انتقال به خریدار ثالث را کاهش می‌دهد.
محدودیت: اگر ج پیش از توقیف ملک را به خریدار با حسن نیت منتقل و سند را ثبت کرده باشد، ب در برابر آن خریدار نیز با مانع اعتبار ثبت روبه‌روست و تنها راه، اثبات سوءنیت یا تبانی است. همچنین درخواست توقیف موقت نیازمند ارائه دلیل و در صورت لزوم تأمین است؛ درخواست بی‌پشتوانه می‌تواند موجب مسئولیت ب شود. بنابراین سرعت عمل و مستندسازی، تعیین‌کننده است.