Compravendita di immobile con abuso edilizio e vincolo paesaggistico
La società Gamma vuole vendere a Delta un immobile ad uso commerciale in un centro storico, soggetto a vincolo paesaggistico ex art. 136 D.Lgs. 42/2004. Nel 2022 Gamma ha realizzato un ampliamento del locale di 18 mq mediante chiusura di un portico, senza permesso di costruire e senza autorizzazione paesaggistica. Nel 2024 ha presentato domanda di sanatoria edilizia e ha ottenuto il parere favorevole della commissione paesaggistica, ma il procedimento non è concluso. Il notaio incaricato riceve le parti tra dieci giorni; Delta chiede che l'atto contenga una dichiarazione di conformità urbanistica e che venga indicata la sanatoria in corso. Il comune ha rilasciato un certificato di destinazione urbanistica che riporta l'abuso. Gamma sostiene che la domanda di sanatoria sospende ogni contestazione e che il notaio può ricevere l'atto con una semplice dichiarazione di impegno a sanare.
1. Valutare se l'atto di vendita possa essere ricevuto con la dichiarazione di sanatoria in corso e quali norme rilevano.
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No. L'art. 46 D.P.R. 380/2001 prevede la nullità degli atti di trasferimento di diritti reali su edifici destinati a residenza o attività produttive se non contengono la dichiarazione dell'alienante attestante l'idoneità urbanistica e gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria. La domanda di sanatoria non equivale a sanatoria conclusa: il notaio non può indicare estremi inesistenti né attestare il falso. In area vincolata serve anche l'autorizzazione paesaggistica; il parere favorevole della commissione non sostituisce il provvedimento finale. L'atto sarebbe nullo e la nullità non è superabile con una clausola di impegno a sanare.
2. Quali alternative può prospettare il notaio alle parti per non perdere l'affare?
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Il notaio può prospettare il ripristino dell'immobile con eliminazione dell'abuso e attestazione di conformità; l'attesa della conclusione della sanatoria con provvedimento espresso e autorizzazione paesaggistica; la stipula di un preliminare con condizione sospensiva della sanatoria, chiarendo che il preliminare non trasferisce il diritto e non elude il divieto. Se l'abuso non è sanabile, l'atto definitivo è nullo. Il notaio deve spiegare alle parti i rischi amministrativi e penali e non può ricevere un atto definitivo basato su una situazione non regolarizzata.
3. Se il notaio ricevesse comunque l'atto, quali conseguenze sul piano civile, disciplinare e penale?
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L'atto è nullo ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e la trascrizione non produce gli effetti conservativi tipici. Il notaio risponde civilmente verso le parti per i danni derivanti dalla nullità e disciplinarmente per violazione dei doveri di diligenza e legalità. Se attesta falsamente l'idoneità urbanistica o l'esistenza della sanatoria, può integrare il falso ideologico in atto pubblico ex art. 476 c.p. La buona fede delle parti non sana il difetto: il notaio deve rifiutare l'atto o attendere la regolarizzazione.