Prima casa, pertinenza e decadenza per mancata residenza
Tizio acquista da Gamma s.r.l. un appartamento al prezzo di 240.000 euro e un box auto classificato C/6 al prezzo di 30.000 euro, dichiarando in atto di voler usufruire dell'agevolazione prima casa. Tizio possiede già una quota del 20% di un altro immobile abitativo, acquistato nel 2015 in un altro comune e locato a terzi. Si impegna a trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi. Il notaio liquida l'imposta di registro con aliquota del 2% sull'intero valore, imposte ipotecaria e catastale fisse. Dopo 24 mesi Tizio non ha trasferito la residenza e ha locato l'appartamento. L'Agenzia delle Entrate notifica un avviso di liquidazione per la differenza e le sanzioni. Tizio si rivolge al notaio sostenendo che la locazione e la quota dell'altro immobile non fanno perdere l'agevolazione.
1. Verificare se l'agevolazione prima casa spettava sull'appartamento e sul box e quali conseguenze derivano dalla mancata residenza entro 18 mesi.
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L'agevolazione spetta se l'acquirente non possiede altra casa di abitazione nel comune dell'immobile; la quota del 20% in un altro comune non preclude il beneficio. Il box C/6 può usufruire dell'agevolazione se è pertinenza dell'abitazione, nei limiti di una pertinenza per categoria. Il notaio ha applicato il 2% e le imposte fisse, ma la mancata residenza entro 18 mesi determina decadenza: sono dovute la differenza tra aliquota ordinaria e agevolata, le imposte ipotecaria e catastale in misura ordinaria, la sanzione del 30% e gli interessi. La locazione non è causa autonoma di decadenza, ma conferma che l'immobile non è adibito a residenza.
2. La locazione dell'appartamento e la quota dell'altro immobile incidono sull'agevolazione?
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La locazione dell'appartamento non è di per sé causa di decadenza, ma rileva se l'immobile non viene adibito a residenza entro 18 mesi. La quota del 20% dell'altro immobile in un altro comune non impedisce l'agevolazione; se fosse nello stesso comune, precluderebbe il beneficio, salvo che si tratti di immobile acquistato con agevolazione e non ancora rivenduto. Il box locato non incide se resta pertinenza. Il notaio deve verificare i requisiti al momento dell'atto e acquisire le dichiarazioni delle parti; la decadenza dipende però dal comportamento successivo dell'acquirente.
3. Quale responsabilità ha il notaio per la liquidazione e quali rimedi ha Tizio?
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Il notaio liquida l'imposta sulla base delle dichiarazioni delle parti e dei requisiti dichiarati; non risponde della decadenza se ha correttamente informato e la causa è successiva. Tizio può presentare istanza di accertamento con adesione o ricorso contro l'avviso, dimostrando eventuali requisiti o chiedendo la riduzione delle sanzioni. Se il notaio ha errato nella liquidazione o ha omesso avvertenze essenziali, può essere chiamato a rispondere civilmente e disciplinarmente. Il riacquisto di altra casa entro un anno può rilevare per il credito d'imposta, ma non cancella automaticamente la decadenza già maturata.