Vendita immobiliare: impianto pre-2008 senza DiCo e caldaia sostituita nel 2021
Nel 2024 una signora vende un appartamento costruito nel 1996. L'impianto gas è stato realizzato nel 1998; nel 2021 la caldaia è stata sostituita da una ditta che non ha rilasciato alcun documento. Non esistono libretto di impianto né dichiarazione di conformità. Il notaio chiede al tecnico incaricato dall'acquirente un documento che attesti la conformità dell'impianto. Il tecnico rileva: una caldaia a camera stagna installata in un locale con apertura di ventilazione da 100 cm² netti, un tubo in rame che passa a vista nel corridoio e un giunto a compressione murato nell'intonaco della cucina; il piano cottura è a 2,5 m dalla caldaia. Il venditore sostiene che «basta la dichiarazione dell'installatore» e non vuole eseguire lavori prima del rogito.
1. Quale documento può rilasciare il tecnico e a quali condizioni?
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Il documento corretto è la dichiarazione di rispondenza prevista dal DM 37/2008 per gli impianti realizzati prima del 27 marzo 2008 (data di entrata in vigore del decreto). Non è una dichiarazione di conformità: la DiCo può essere rilasciata solo dall'installatore che ha eseguito l'impianto o l'intervento e non è «recuperabile» da un terzo.
Percorso: il tecnico incaricato esegue la verifica dell'impianto secondo la UNI 10738, redige il rapporto con l'elenco delle non conformità e la loro gravità, fa eseguire le correzioni necessarie e solo dopo rilascia la dichiarazione di rispondenza, assumendosene la responsabilità.
La tesi del venditore («basta quella dell'installatore») non è sostenibile: senza DiCo o rispondenza il notaio non ha la documentazione richiesta e l'acquirente resta esposto, anche sul piano assicurativo.
2. Come si gestiscono il giunto murato e la caldaia sostituita nel 2021?
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Giunto murato: è una non conformità, perché le giunzioni delle tubazioni gas devono essere ispezionabili e non annegate nell'intonaco. Va eliminato, rifacendo il tratto con saldatura o con un giunto accessibile e verificabile.
Caldaia 2021: chi l'ha sostituita aveva l'obbligo di rilasciare la DiCo (DM 37/2008); il tecnico attuale non può emettere una DiCo per un lavoro fatto da altri. Due strade: (1) recuperare la DiCo dall'installatore del 2021, soluzione preferibile; (2) includere la caldaia nella dichiarazione di rispondenza dopo averne verificato l'installazione (marcatura CE, tipo C, corretta evacuazione, ventilazione, allacciamento gas), assumendosene la responsabilità.
In ogni caso occorre redigere il libretto di impianto (DPR 74/2013), registrare l'apparecchio al catasto regionale e consegnare tutta la documentazione al proprietario.
3. Come si struttura l'esito della verifica UNI 10738 e cosa succede se restano difetti?
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Il rapporto deve distinguere le situazioni di pericolo grave e immediato, che impongono la messa in sicurezza (intercettazione del gas, divieto d'uso) e la comunicazione al proprietario, dalle non conformità eliminabili con lavori programmati.
Un impianto con un giunto murato e senza documentazione non può essere dichiarato conforme finché i difetti non sono rimossi: la dichiarazione di rispondenza si firma solo a valle degli interventi e di una nuova verifica. La verifica comprende tenuta dell'impianto, stato di tubazioni e supporti, ventilazione dei locali, evacuazione dei prodotti della combustione, dispositivi di sicurezza e accessibilità.
Il rapporto va consegnato al committente ed è la base informativa per il notaio; eventuali difetti non sanati devono essere indicati in modo esplicito e il tecnico non può attestare una conformità inesistente.