임대차 특약과 자동 갱신, 새 건물주의 퇴거 요구
박선우 씨는 중국 국적의 유학생에서 취업으로 체류자격을 바꾼 지 2년 된 사람이다. 그는 서울 성북구의 원룸에 보증금 2,000만 원, 월세 60만 원, 관리비 7만 원 조건으로 2025년 3월 1일부터 2026년 2월 28일까지 계약하고 살고 있다. 계약서 특약에는 '임대차기간 만료 2개월 전까지 쌍방이 통지하지 않으면 동일 조건으로 자동 갱신된다'고 적혀 있다. 2026년 1월 20일, 집주인이 '건물을 팔았으니 2월 말까지 나가라'는 문자를 보냈다. 새 건물주는 '기존 계약은 모른다'고 한다. 박 씨는 이사할 시간이 없고, 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정된다. 그는 한국어 계약서 조항을 정확히 이해했는지 확신이 없고, 답장을 어떻게 써야 할지 모른다. 주변에서는 '집주인이 나가라면 나가야 한다'는 말과 '법이 보호해 준다'는 말이 엇갈린다. 그는 1345 외국인종합안내센터에 전화해 보라는 말을 들었다.
1. 특약 조항과 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 규정을 비교해, 1월 20일 통지의 효력을 판단하시오. 단정하기 어려운 부분은 무엇인지도 밝히시오.
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계약서 특약은 만료 2개월 전까지 통지를 요구하므로, 1월 20일 통지는 2월 28일까지 약 1개월 9일밖에 남지 않은 시점에 이루어져 특약상 늦었다. 주택임대차보호법은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 자동 갱신으로 보는데, 1월 20일은 이 기간 안에 들어간다. 따라서 법의 기본 규정만 보면 통지가 유효할 여지도 있다. 그러나 특약이 임차인에게 더 유리한 기간을 정한 경우에는 특약이 우선 적용될 수 있어 효력은 단정하기 어렵다. 다만 건물 양수인은 임대인 지위를 승계하므로 '기존 계약은 모른다'는 주장은 받아들이기 어렵다. 결론적으로 즉시 퇴거하지 말고 특약과 법리를 근거로 협의하고, 필요하면 분쟁조정을 신청해야 한다.
2. 새 건물주에게 보낼 답장을 3~4문장으로 작성하시오. 특약과 법리를 근거로 감정적 비난 없이 요구할 것을 포함하시오.
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예시: '안녕하세요. 302호 임차인 박선우입니다. 계약서 특약에 만료 2개월 전 통지 조항이 있어 1월 20일 통지는 효력이 없다고 이해하고 있습니다. 또한 건물 양수인은 임대인 지위를 승계한다고 알고 있습니다. 2월 말까지 퇴거할 수 없으니 갱신 또는 보증금 반환과 이사 일정을 협의해 주시기 바랍니다.' 이 답장은 감정적 비난 없이 계약 조항과 법리를 근거로 자신의 입장을 밝히고, 협의 가능성을 남긴다. '효력이 없다고 이해하고 있습니다'처럼 단정 대신 확인을 구하는 표현을 쓰면 분쟁을 줄일 수 있다.
3. 보증금을 지키기 위해 지금 해야 할 일을 우선순위로 두 가지 제시하고, 각각의 이유를 설명하시오.
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첫째, 계약서, 문자 메시지, 계약금·보증금 이체 내역, 관리비 납부 기록을 모두 보관하고, 새 건물주와 임대인에게 내용증명이나 문자로 자신의 입장을 남긴다. 나중에 갱신 효력이나 보증금 반환을 다툴 때 증거가 된다. 둘째, 1345 외국인종합안내센터나 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단에 상담해 절차를 확인한다. 보증금을 돌려받기 전에 월세를 임의로 떼어 두는 행동은 오히려 불리해질 수 있으므로 전문가 상담 없이 단행하지 않는 것이 좋다.