Promisiunea de vânzare, soțul neconsimțitor și succesiunea
În martie 2022, Ion, căsătorit cu Ana, semnează la notar o promisiune bilaterală de vânzare a apartamentului conjugal din Chișinău către Maria, pentru 1.200.000 lei. Maria plătește un avans de 150.000 lei, iar părțile stabilesc că vânzarea definitivă se va încheia până la 1 decembrie 2022 și că partea care se retrage datorează o penalitate de 10% din preț. Ana nu semnează și nu își dă acordul. Ion moare în ianuarie 2023. Fiica lui, Elena, acceptă succesiunea în termen, iar în masa succesorală intră apartamentul și o datorie de 80.000 lei către un furnizor. Maria cere lui Elena să încheie contractul și, refuzând, o somează să restituie dublul avansului și penalitatea. Elena invocă nulitatea promisiunii pentru lipsa acordului Anei și faptul că nu poate fi obligată să execute o obligație ce depășește activul succesoral. Apartamentul este încă înscris pe numele lui Ion, iar Maria nu a înregistrat nicio ipotecă.
1. Promisiunea de vânzare este validă și obligația se transmite moștenitoarei? Ce efect are lipsa acordului Anei?
Read the worked answer
Promisiunea poate fi validă dacă părțile au convenit prețul, bunul și termenul, iar forma cerută pentru contractul promis a fost respectată; fiind încheiată la notar, problema formei nu se ridică. Ea naște o obligație de a face, nu transferă proprietatea. Lipsa acordului Anei nu o face automat nulă între promitent și promisar, dar afectează posibilitatea executării: apartamentul este bun comun, iar actul de dispoziție necesită acordul soțului. La deces, obligațiile patrimoniale ale lui Ion se transmit Elenei dacă acceptă succesiunea. Elena răspunde pentru datorii în limita stabilită de lege și de modul acceptării, nu cu patrimoniul propriu fără limită. Prin urmare, Maria nu poate cere simplu executarea fără acordul Anei; poate cere obligarea moștenitoarei la încheierea actului, cu citarea Anei, sau daune dacă executarea devine imposibilă.
2. Ce poate cere Maria: executarea în natură, penalitatea, dublul avansului sau daune? Pot fi cumulate?
Read the worked answer
Maria are mai multe opțiuni, dar nu cumulabile integral. Poate cere executarea în natură a promisiunii dacă bunul există, promisiunea este validă și Ana își dă acordul ori instanța constată că refuzul este abuziv. Poate cere rezoluțiunea promisiunii pentru neexecutare și daune-interese. Avansul de 150.000 lei se restituie dacă nu a fost calificat drept arvună; dacă părțile au prevăzut arvună, partea care se retrage pierde sau restituie dublul, după caz. Penalitatea de 10% este o clauză penală: se poate cere, dar instanța o poate reduce dacă este vădit excesivă față de prejudiciu. Maria nu poate primi simultan dublul avansului, penalitatea și daune pentru același prejudiciu. Va trebui să aleagă între executare și despăgubire, iar proba prejudiciului rămâne a ei.
3. Dacă Elena ar fi acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, s-ar schimba răspunsul privind răspunderea pentru datorii?
Read the worked answer
Da, cel puțin sub aspectul limitării și al procedurii. Sub beneficiu de inventar, răspunderea moștenitorului este delimitată strict de activul succesoral inventariat, iar creditorii nu pot urmări bunurile proprii ale Elenei pentru datoriile lui Ion. Obligația de a încheia vânzarea nu dispare automat, dar executarea ei ar fi limitată de masa succesorală și de drepturile Anei. Maria ar putea cere executarea din bunul succesoral sau daune din activul succesoral, nu din patrimoniul personal al Elenei. Acceptarea pură și simplă atrage răspunderea pentru datorii potrivit legii, iar diferența esențială este că beneficiul de inventar protejează moștenitorul și impune inventarierea. Avocatul trebuie să verifice termenul și forma acceptării, pentru că o acceptare tacită poate schimba poziția Elenei.