Viabilidad de un proyecto de usos mixtos frente al plan parcial
Un desarrollador adquiere un predio de 5,000 m² en una zona con plan parcial que permite 3.0 veces el área del terreno como coeficiente de utilización del suelo (CUS), 60 % de área libre y altura máxima de 5 niveles. El proyecto propuesto tiene 220 viviendas, comercio en planta baja y 350 cajones de estacionamiento en dos sótanos. El estudio de mercado estima un precio de venta de $28,000/m² y un costo de construcción de $14,000/m². El predio costó $120 millones. El desarrollador pide evaluar si el proyecto es viable y cómo maximizar el aprovechamiento.
1. Verifica el cumplimiento normativo del proyecto propuesto y su impacto en la viabilidad.
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CUS permitido: 3.0 × 5,000 = 15,000 m² construibles. Área libre: 60 % de 5,000 = 3,000 m² libres; solo 2,000 m² de huella. Altura: máximo 5 niveles.
Proyecto propuesto: 220 viviendas, si cada una promedia 70 m², son 15,400 m² solo de vivienda, más comercio y sótanos: excede el CUS. Además, dos sótanos de estacionamiento pueden no computar en algunos reglamentos, pero su excavación y costo son altos.
Conclusión: el proyecto no cumple el CUS ni probablemente el área libre. Debe redimensionarse a ≤15,000 m² construibles, lo que reduce el número de viviendas a ~180-190 según mezcla. La viabilidad depende de ajustar el programa a la norma, no de forzar el proyecto.
2. Con los datos de mercado, estima la viabilidad económica y el margen.
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Ingresos potenciales: 15,000 m² × $28,000/m² = $420 millones (si todo es vendible; el comercio y sótanos pueden tener otro valor). Costo de construcción: 15,000 m² × $14,000/m² = $210 millones. Terreno: $120 millones. Margen bruto antes de otros costos: 420 − 210 − 120 = $90 millones, ≈ 21 % sobre ingresos.
Ese margen debe cubrir diseño, permisos, financiamiento, comercialización e impuestos, que suelen representar 10-15 % de los ingresos. El margen neto quedaría ajustado o negativo.
Conclusión: el proyecto es viable solo si se optimiza el programa (mayor proporción de área vendible, menor costo de sótanos) o si se negocia el precio del terreno. Los sótanos de 350 cajones son un costo considerable que presiona el margen.
3. ¿Qué estrategias propones para maximizar el aprovechamiento dentro de la norma?
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- Optimizar la mezcla: aumentar vivienda vendible y reducir áreas comunes no vendibles; ajustar tipologías a la demanda.
- Reducir sótanos: evaluar estacionamiento en superficie o semisótano, que baja costo y libera área libre; verificar el mínimo de cajones exigido.
- Aprovechar el CUS completo con 5 niveles y huella máxima de 2,000 m², distribuyendo comercio en planta baja para mayor valor.
- Negociar el terreno o buscar incentivos normativos (transferencia de potencialidad, si el plan parcial lo permite).
- Fasear el proyecto para reducir riesgo financiero y ajustar la oferta al mercado.
La decisión clave es cumplir la norma y concentrar el valor en área vendible, no en volumen construido sin demanda.