Venta de casa habitación con local comercial: exención de ISR ya usada y reparto de contribuciones
El 20 de agosto de 2025, el matrimonio Zamudio vende en Culiacán un inmueble por $4,200,000. El predio comprende una casa habitación de 180 m² y un local comercial de 40 m² rentado a una farmacia; en el contrato se les atribuyen $3,600,000 y $600,000, respectivamente. El avalúo pericial total es de $3,500,000 (casa $3,000,000; local $500,000) y el valor catastral es de $2,800,000. Los vendedores adquirieron en 2015 por $1,800,000, no hicieron construcciones ni deducciones y son personas físicas sin actividad empresarial. En 2022 vendieron otra casa y aplicaron la exención por casa habitación. El comprador es una persona moral residente en México. Los vendedores piden al notario «que todo salga exento» y que las contribuciones se le carguen íntegras al comprador.
1. ¿Procede la exención del ISR y del IVA? Distinga entre la casa habitación y el local comercial.
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ISR: no procede. La exención por enajenación de casa habitación (art. 93, fracción XIX, LISR) está limitada a 700,000 UDIS y sólo puede aplicarse una vez cada tres años. El matrimonio la usó en 2022, dentro del trienio, de modo que la exención no está disponible. Además, la exención nunca podría cubrir el local comercial, porque el inmueble no está destinado íntegramente a casa habitación. Conclusión: se causa ISR por la ganancia total de la operación.
IVA: exención parcial. La enajenación de casa habitación está exenta (art. 9, fracción II, LIVA), pero el local comercial está gravado al 16%. Debe hacerse una asignación de valores que corresponda a la realidad; $600,000 de $4,200,000 representa el 14.28%, proporción defendible frente al avalúo (14.28%: $500,000 de $3,500,000). El IVA sería de $96,000 sobre el local.
Advertencia sobre la asignación. Si la distribución contractual no correspondiera a los valores de mercado, la autoridad podría desconocerla y reasignar. El notario debe revisar que el desglose sea consistente con el avalúo y con el uso real, y no aceptar una partición hecha sólo para «salvar» la exención.
2. ¿Con qué valores se calculan las contribuciones y quién entera cada una?
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ISR a cargo de los vendedores. Ingreso: $4,200,000. Costo comprobado de adquisición actualizado: $1,800,000 por el factor de INPC entre el mes anterior a la adquisición y el mes anterior a la enajenación (supongamos 1.52 para el ejemplo: $2,736,000). Se restan además gastos notariales, comisiones e ISAI si lo pagó el vendedor. Ganancia aproximada: $1,400,000, a la que se aplica la tarifa progresiva del artículo 152 LISR (tasa marginal del 35%, efectiva cercana al 25%). Se declara a más tardar en febrero de 2026 (art. 147 LISR). No hay retención: ésta sólo opera para enajenantes no residentes.
IVA a cargo de los vendedores. $96,000 trasladados al comprador y enterados por los vendedores; la casa habitación no genera IVA.
ISAI a cargo del comprador. La base es el valor que resulte mayor entre el del contrato y el catastral, conforme a la ley municipal aplicable: $4,200,000. Lo entera el adquirente, persona moral.
Valores. El avalúo de $3,500,000 y el catastral de $2,800,000 no sustituyen el precio cuando éste es superior; sirven para el ISAI, para el arancel notarial y como referencia de mercado. La cláusula que cargue «todo» al comprador no altera el sujeto pasivo: puede pactarse el reembolso civil, pero el SAT cobrará al vendedor.
3. ¿Qué obligaciones tiene el notario frente al SAT y al municipio antes de autorizar la escritura?
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Verificación previa. El notario debe cerciorarse de la situación fiscal del inmueble y del pago del ISAI, y no autorizar la escritura sin la constancia respectiva; en varios municipios de Sinaloa el notario es el conducto para enterar o acreditar el impuesto.
Declaración informativa. Debe presentar la declaración informativa de la operación ante el SAT en los plazos que fija el Código Fiscal de la Federación (a más tardar en febrero del año siguiente), con los datos del enajenante, adquirente, montos y características del inmueble.
Identificación y prevención. Debe identificar a las partes, verificar la personalidad del representante legal de la persona moral compradora, revisar los poderes y conservar la documentación; si la operación alcanza los umbrales de la LFPIORPI, presentar el aviso correspondiente.
Negativa a cláusulas ilegales. No puede hacer constar la exención del ISR como si procediera, ni alterar fechas, valores o la naturaleza del inmueble para reducir la base. Si los vendedores insisten en consignar una asignación de valores falsa, el notario debe negarse y dejar constancia de la advertencia; el riesgo de una escritura con datos simulados es la nulidad y la responsabilidad del fedatario.