Hyttekjøp som aldri ble tinglyst
Kari Solberg kjøpte i mars en hytte av Peder Nes for 3,2 millioner kroner. Hun betalte hele kjøpesummen, fikk skjøtet overlevert og flyttet inn 1. mai. Skjøtet ble aldri sendt til tinglysing, fordi megleren mente at «det kunne vente til høsten». I juni tok en av Nes' leverandører utlegg i hytta for et krav på 480 000 kroner; utlegget ble tinglyst 20. juni. I august lånte Nes 2,5 millioner kroner av Sparebanken Sør med pant i hytta, og pantobligasjonen ble tinglyst 12. august. Kari har i mellomtiden installert ny septiktank for 180 000 kroner og satt opp gjerde på tomta. Banken har gjennomført en ny verdivurdering, men ikke undersøkt hvem som bor i hytta. I oktober varsler banken tvangssalg. Nes er insolvent, og det er ikke midler i boet til å dekke Karis krav. Kari har skriftlig kjøpekontrakt, betalingsbekreftelse og vitner på at hun har bodd der siden mai.
1. Hvem har prioritet til hytta – Kari, leverandørens utlegg eller bankens pant? Drøft etter reglene om tinglysing og rettsvern.
Read the worked answer
Utgangspunkt. Et erverv av fast eiendom får rettsvern ved tinglysing. Tinglysingsloven § 20 innebærer at en senere rettsstiftelse som tinglyses i god tro, går foran en eldre rettsstiftelse som ikke er tinglyst – registreringen gir ikke rettigheten gyldighet, men avgjør kollisjoner. Rekkefølgen mellom de registrerte rettighetene følger av hvilken dag de kom inn til tinglysing.
Anvendelse. Kari er eier mellom seg og Nes, men hennes erverv er ikke tinglyst. Leverandørens utlegg ble tinglyst 20. juni og bankens pantobligasjon 12. august. Dersom begge var i god tro da de ble tinglyst, går de foran Kari. Mellom dem går utlegget foran, fordi det ble tinglyst først.
Nyanse for utlegget. Et utlegg kan bare tas i formuesgoder som tilhører saksøkte på utleggstidspunktet. Nes står som hjemmelshaver i grunnboken, men Kari har kjøpt og betalt. Dersom leverandøren kjente eller burde kjenne til Karis erverv, er den ikke i god tro, og utlegget får ikke rettsvern overfor henne. Momenter er om kjøpet var synlig, om det ble gjort undersøkelser og hvilke opplysninger som forelå.
Nyanse for banken. Banken foretok verdivurdering, men undersøkte ikke hvem som bodde i hytta. Synlig bruk er ikke tinglysing, men kan gi grunnlag for å bebreide banken manglende undersøkelser. Konklusjonen er at Kari trolig taper mot banken og mot utlegget dersom de var i god tro, men at god tro må prøves konkret.
2. Hvilke faktiske forhold avgjør om banken og leverandøren var i god tro, og hva bør du gjøre for å avklare dette?
Read the worked answer
Rettslig standard. Tinglysingsloven § 21 beskytter bare den som er i god tro ved registreringen. God tro er en konkret vurdering, og også manglende undersøkelser av forhold som ligger nær opp til å bli avdekket, kan gi ond tro. Det er ikke nok å vise til at grunnboken var «ren».
Momenter som taler mot banken.
- Banken foretok en ny verdivurdering, men ikke en eier- og beboelsessjekk.
- Hytta har vært bebodd siden mai, og Kari har installert septiktank og satt opp gjerde – arbeider som er synlige og som en takstmann eller megler ville ha kommentert.
- Banken har behandlet et lån på 2,5 millioner kroner på en eiendom som allerede var solgt og betalt, uten å be om oppgjørsopplysninger eller bekreftelse på at Nes fortsatt eide eiendommen.
Momenter som taler mot leverandøren. En utleggsforretning bygger på opplysninger fra namsmannen, men leverandøren kan ha hatt kunnskap gjennom tidligere forretningsforbindelse med Nes.
Hva du bør gjøre. Bestill grunnbokutskrift med historikk, innhent bankens kredittdokumentasjon gjennom begjæring om innsyn eller bevistilgang, innhent namsmannens protokoll, og sikre vitneforklaringer fra naboer og håndverkere. Deretter bør du vurdere å begjære midlertidig forføyning mot tvangssalget dersom god tro kan sannsynliggjøres, fordi et gjennomført salg gjør det praktisk umulig å gjenopprette Karis posisjon.
3. Hvilke krav kan Kari rette mot selgeren, megleren og eventuelt det offentlige, og hva bør gjøres straks?
Read the worked answer
Straks. Skjøtet bør sendes til tinglysing umiddelbart. Det gir ikke prioritet bakover, men stopper videre rettsstiftelser og sikrer Kari mot nye kreditorer. Samtidig bør banken varsles skriftlig om kjøpet og om at tvangssalget bestrides.
Krav mot Nes. Nes har solgt en eiendom han senere belastet med pant, og har dermed misligholdt kjøpsavtalen og påført Kari et tap. Kari kan kreve erstatning for kjøpesummen og for dokumenterte kostnader til septiktank og gjerde, eventuelt også for tapte oppgraderinger. Kravet må meldes i boet straks, og det er fare for at det bare gir en dividende.
Krav mot megleren. Megleroppdraget omfatter normalt bistand til tinglysing av skjøtet, og at dette ble «utsatt til høsten» etter meglerens råd fremstår som uaktsomt. Det gir grunnlag for erstatningskrav mot meglerforetaket, som er ansvarsforsikret. Dette er ofte den mest realistiske veien til dekning.
Krav mot det offentlige. Statens ansvar for tinglysingsfeil er forbeholdt feil i registreringen selv, ikke at en part eller rådgiver unnlater å sende inn dokumentet. Her foreligger ingen registerfeil, og et krav mot staten vil neppe føre frem.
Prioritet. Erstatningskravet mot megleren bør fremmes parallelt med arbeidet med å avklare god tro overfor banken og utlegget.