Fastpris på 18 bad – endringer, asbest og manglende skriftlig endringsordre

Hovedregel: endringer varsles skriftlig uten ugrunnet opphold, med konsekvensene for tid og pris, før arbeidet utføres. Unntak gjelder bare der det er nødvendig å handle umiddelbart for å avverge skade.

Det som går galt:

• Muntlig varsel er ikke tilstrekkelig dokumentasjon når kravet senere skal bevises. Prosjektlederen har i praksis utført endringsarbeid uten skriftlig bestilling, og står da svakere i forhandlingen om både pris og fristforlengelse.
• Asbest i flislim var ikke beskrevet og er normalt ikke en risiko entreprenøren skal bære når byggherren har prosjektert og beskrevet arbeidet. Men dette må varsles straks man blir klar over det, med foreløpig beskrivelse og senere spesifisert krav.
• Ventetid hos underentreprenør må varsles videre til byggherren med dokumentasjon så tidlig som mulig. Ellers risikerer hovedentreprenøren å måtte dekke kravet selv.

Praktisk opplegg:

1. Skriftlig varsel med beskrivelse av forholdet, foreløpig vurdering av konsekvenser og hvilke tiltak som er nødvendige.
2. Spesifisert krav med timeoversikt, mengder, materialer, riggkostnad og framdriftskonsekvens, utarbeidet så raskt som mulig etter at omfanget er kjent.
3. Skriftlig endringsordre fra byggherren før arbeidet starter, eller skriftlig aksept av at arbeidet utføres mot senere oppgjør.
4. Fristforlengelse varsles særskilt – den kommer ikke automatisk selv om priskravet er levert.
5. Løpende møtereferater og ukentlig fremdriftsrapport som viser hva som er utført og hva som venter.

Rådet videre er å formalisere alt fra nå av: skriftlig endringslogg, egne saksnumre og signatur fra byggherrens representant.

Forutsetninger: 45 t per bad à 950 kr, materialpåslag 15 %, riggforlengelse 9 000 kr per uke, og asbesthåndtering 12 000 kr per bad for seks bad der det er påvist. Tallene er eksempel på oppbygging; de må erstattes av faktiske mengder og priser.

1. Tre ekstra bad:

• Timer: 3 · 45 · 950 = 128 250 kr
• Materialer: antatt 35 000 kr per bad inklusiv 15 % påslag = 105 000 kr
• Sum: 233 250 kr

2. Asbestsanering og tilpasning, seks bad:

• Sanering, avsperring, kontroll og avfall: 6 · 12 000 = 72 000 kr
• Merarbeid med riving og kontroll: dekkes enten i dette beløpet eller spesifiseres time for time. Sett det opp separat slik at byggherren ser hva som er sanering og hva som er rørleggerarbeid.

3. Riggforlengelse fem uker:

• 5 · 9 000 = 45 000 kr. Begrunnes med at rigg, bod, strøm og prosjektledelse må holdes i drift lenger på grunn av byggherrens leveransebytte.

4. Prosjektledelse og koordinering av endringene:

• Sett et påslag eller en dokumentert timebruk, for eksempel 25 timer à 1 100 kr = 27 500 kr, med timelister som vedlegg.

Samlet krav: ca. 377 750 kr eksklusiv mva, pluss eventuell regulering av opprinnelig risikoavsetning dersom forholdet hadde vært varslet i tid.

Begrunnelse: Kravet bygges opp av dokumenterte mengder og priser, ikke av en rund sum. Risikoavsetningen på 10 % skal ikke brukes til å dekke byggherrens bestillinger eller uforutsette grunnforhold som byggherren har ansvar for. Merk også at hvis endringene hadde vært varslet skriftlig straks, ville både priskrav og fristkrav stått vesentlig sterkere.

Prinsipp: den som har forårsaket ventetiden, skal bære den – men kravet må dokumenteres og videresendes korrekt.

Vurdering:

• Ventetiden skyldes byggherrens bytte av flisleveranse, og er dermed ikke hovedentreprenørens risiko. Underentreprenøren har krav på dekning dersom forsinkelsen ikke skyldes forhold på hans side, og dersom han har varslet i tide.
• Hovedentreprenøren må sende kravet videre til byggherren med underentreprenørens dokumentasjon: timelister, bemanning som sto klar, maskiner som sto stille, og referanse til fremdriftsplan.
• Hvis hovedentreprenøren har akseptert endringen muntlig uten å varsle byggherren, er det en intern svakhet som må ryddes opp i straks – ideelt sett ved at byggherren bekrefter forholdet skriftlig.

Hva avtalen framover bør inneholde:

• Skriftlig endringsordre som forutsetning for oppstart av endringsarbeid, med unntak for akutt skadeavverging.
• Fast prosedyre for varsling av fristforlengelse, med svarfrist for byggherren.
• Rutine for byggherreleveranser: leveringsdato, ansvar ved forsinkelse og hva som skjer med fremdrift og rigg.
• Ukentlig fremdriftsmøte med skriftlig referat som begge parter signerer.
• Felles gjennomgang av underentreprenørens fremdrift og hvem som bærer ventetid ved byggherreforhold.

Praktisk grep nå: Send et samlet skriftlig krav innen kort tid, med en tydelig oppdeling i priskrav og fristkrav, og krev skriftlig tilbakemelding. Uten dette øker risikoen for at både opprinnelig fastpris og endringskrav blir omtvistet i ettertid.