Responsabilidad civil por daño en un edificio en propiedad horizontal
En un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, una filtraciones de agua provenientes de la unidad del piso superior dañan el cielorraso y un equipo informático del piso inferior. El consorcio había contratado un plomero para reparar una pérdida en la unidad superior, pero la reparación se demoró porque el propietario de esa unidad no permitió el ingreso durante tres semanas. El damnificado demanda al consorcio y al propietario. El consorcio alega que el daño se produjo por culpa exclusiva del propietario y que él solo cumplió con su deber de conservación de partes comunes. El propietario sostiene que la pérdida era preexistente y que el consorcio debió actuar de oficio.
1. ¿Cómo se distribuye la responsabilidad entre el consorcio y el propietario de la unidad superior?
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Debe distinguirse el origen de la cosa: si la pérdida proviene de una instalación propia de la unidad (cañería interna), responde el propietario por el deber de no dañar y por la guarda de la cosa; si proviene de una parte común, responde el consorcio como titular de la conservación. La demora en permitir el ingreso es un hecho imputable al propietario que interrumpe el nexo causal respecto del consorcio, al menos parcialmente.
El consorcio no queda eximido si, pese a conocer la pérdida, no adoptó medidas de urgencia previstas en el reglamento ni intimó fehacientemente. La solución es responsabilidad concurrente con graduación: el propietario responde en proporción principal por impedir la reparación y por el estado de su instalación; el consorcio responde en proporción menor por no ejecutar las medidas de conservación de partes comunes ni las urgentes. No hay solidaridad automática: se trata de obligaciones concurrentes con causalidad parcial.
2. ¿Qué rubros indemnizatorios corresponden y cómo se prueba el daño al equipo informático?
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Corresponden: daño emergente (reparación de cielorraso y del equipo), lucro cesante si se acredita la paralización de actividad, y daño moral si el damnificado es persona humana y acredita padecimiento. El daño al equipo se prueba con pericia técnica que determine si la reparación es posible o si hay pérdida total, y con presupuestos o facturas.
La carga probatoria recae en el damnificado conforme al art. 377 del Código Procesal, pero tratándose de daños causados por cosas riesgosas puede aplicarse un estándar de facilidad probatoria a cargo de quien está en mejores condiciones de probar (el consorcio tiene los registros de mantenimiento). El juez debe evitar la duplicación: si se indemniza la reparación, no corresponde además el valor de reemplazo total.