Hypotheekbemiddelaar zonder vergunning: grens tussen vrijstelling en verboden activiteit
Mevrouw De Vries runt sinds 2022 een klein kantoor in Gent. Ze noemt zich 'hypotheekadviseur' en begeleidt klanten bij het vergelijken van woonkredieten. Ze ontvangt van klanten een vaste vergoeding van 450 euro per dossier en ontvangt daarnaast een commissie van 0,25% van het kredietbedrag van de betrokken bank. Ze heeft geen inschrijving bij de FSMA als kredietbemiddelaar. In haar advertenties staat: 'Wij onderhandelen de beste rente voor u bij alle banken.' Een klant dient een klacht in omdat De Vries een kredietaanvraag bij een bank heeft ingediend en de voorwaarden mee heeft besproken. De FSMA start een onderzoek. De Vries verweert zich: ze stelt enkel 'advies' te geven en geen krediet te bemiddelen, en verwijst naar haar vergoeding die deels van de klant komt.
1. Beoordeel of de activiteiten van mevrouw De Vries als kredietbemiddeling kwalificeren en of zij vergunningsplichtig is. Betrek de elementen presentatie, onderhandeling en vergoeding in je analyse.
Read the worked answer
De kernvraag is of De Vries kredieten 'aanbiedt' of 'bemiddelt' in de zin van de toepasselijke regelgeving, dan wel enkel advies verstrekt.
Elementen van bemiddeling:
- Presentatie aan het publiek. Ze adverteert met 'wij onderhandelen de beste rente bij alle banken'. Dat is een publieke presentatie van kredietbemiddelingsdiensten, niet louter informatieverstrekking.
- Onderhandeling. Ze dient aanvragen in bij banken en bespreekt de voorwaarden mee. Dat is precies de kern van bemiddeling: het tot stand brengen van een kredietovereenkomst tussen klant en kredietgever.
- Vergoeding. Ze ontvangt een vergoeding, deels van de klant en deels als commissie van de bank. De herkomst van de vergoeding is niet beslissend; het bestaan van een vergoeding voor de dienst wel. Het feit dat een deel van de klant komt, maakt de activiteit niet tot 'vrij advies'.
Conclusie. De Vries verricht kredietbemiddeling en is vergunningsplichtig. Zonder inschrijving bij de FSMA handelt ze in overtreding. Haar verweer ('ik geef enkel advies') houdt geen stand omdat de feitelijke gedragingen (aanvraag indienen, voorwaarden bespreken, commissie ontvangen) verder gaan dan advies. De FSMA kan optreden wegens uitoefening zonder vergunning; ook de advertentie is misleidend omdat ze suggereert alle banken te vertegenwoordigen.
2. Stel dat De Vries enkel een vergoeding van de klant zou ontvangen en geen commissie van de bank, en dat ze geen aanvragen indient maar de klant enkel doorverwijst naar banken. Verandert dat de kwalificatie? Motiveer.
Read the worked answer
Dat verandert de analyse op twee punten, maar niet noodzakelijk de conclusie.
Vergoeding door de klant alleen. De wijze van vergoeding is geen beslissend criterium. Ook een vergoeding die uitsluitend door de klant wordt betaald, kan een aanwijzing zijn dat een dienst wordt verleend tegen betaling. Het is dus niet zo dat 'klant betaalt' automatisch buiten de vergunningsplicht valt.
Louter doorverwijzen. Als De Vries enkel namen doorgeeft zonder de voorwaarden te bespreken, geen aanvraag indient en geen onderhandeling voert, nadert ze de grens van loutere informatieverstrekking. Toch blijft de presentatie aan het publiek relevant: wie zich als bemiddelaar presenteert en daarvoor wordt betaald, kan onder de vergunningsplicht vallen, ook zonder dat elke stap zelfstandig wordt uitgevoerd.
Beslissende factoren. De FSMA kijkt naar het geheel: hoe men zich presenteert, of men daadwerkelijk tussenkomt bij de totstandkoming van de overeenkomst, en of men daarvoor wordt vergoed. Doorverwijzen zonder enige tussenkomst, zonder vergoeding en zonder presentatie als bemiddelaar zou veiliger zijn; doorverwijzen tegen betaling met een presentatie als bemiddelaar blijft riskant.
Conclusie. De kwalificatie kan verschuiven, maar De Vries moet aantonen dat ze werkelijk buiten elke tussenkomst blijft. De bewijslast ligt in de praktijk bij wie stelt niet vergunningsplichtig te zijn.