Compraventa de vivienda con tracto sucesivo incompleto y usufructo vitalicio
En la Notaría de Camagüey se presentan Marta y Julián para otorgar compraventa de una vivienda. Marta exhibe una declaratoria de herederos notarial de su madre, fallecida en 2021, y una certificación del Registro de la Propiedad en la que la finca aún figura a nombre de la causante. El precio declarado es de 2 500 000 CUP. La certificación de gravámenes revela un usufructo vitalicio constituido a favor de una tía de Marta, que no comparece. Marta afirma que el usufructo ya no vale porque la tía vive en otra provincia. Además, Marta es titular de otra vivienda adquirida por donación en 2019. Julián entrega un anticipo de 200 000 CUP y pide que la escritura se autorice hoy mismo porque necesita inscribir para un crédito. La escribana detecta que la declaratoria no ha sido inscrita y que la tía no ha renunciado.
1. ¿Puede autorizarse la compraventa con la certificación registral que mantiene la finca a nombre de la causante? Razone la respuesta.
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No. La certificación refleja que el titular registral sigue siendo la madre fallecida, de modo que Marta no acredita ser titular del derecho que pretende transmitir. El principio de tracto sucesivo exige que cada transmisión se encadene con la inscripción anterior; la declaratoria de herederos es un título, pero mientras no se inscriba no desplaza la titularidad registral frente a terceros. El notario no puede suplir ese defecto con la sola declaración de Marta ni con el anticipo recibido. Antes de autorizar debe exigirse la previa inscripción de la declaratoria o, si existiera un documento previo idóneo, incorporarlo y reflejarlo en la escritura. La urgencia del comprador para obtener un crédito no es causa legal para autorizar un título defectuoso. La escribana debe suspender el acto, explicar por escrito a las partes la causa y ofrecer la vía de subsanación; luego podrá calificar de nuevo el título y, si procede, autorizar la compraventa.
2. ¿Qué efectos produce el usufructo vitalicio y cómo debe tratarlo la notaria?
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El usufructo vitalicio es un derecho real que otorga a la tía el uso y disfrute de la vivienda, mientras que Marta solo podría transmitir la nuda propiedad. La compraventa no extingue el usufructo por sí sola: para que Julián adquiera la propiedad plena es indispensable la comparecencia de la usufructuaria, su renuncia expresa o el título que acredite la extinción. La afirmación de Marta de que el derecho ya no vale por residir la tía en otra provincia es jurídicamente irrelevante; la ausencia de uso no extingue el usufructo. La notaria debe informar al comprador que adquirirá una nuda propiedad gravada, reflejar el gravamen en la escritura y en la nota registral, y advertir que la inscripción puede ser calificada negativamente si se presenta como propiedad plena. Si la tía no comparece, no puede tenerse por extinguido el derecho ni omitirse su mención.
3. ¿Qué incidencia tiene que Marta sea titular de otra vivienda?
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La notaria no puede limitarse a comprobar la identidad y el título: debe verificar las limitaciones legales sobre titularidad de viviendas. Si la normativa de vivienda vigente impide transmitir cuando el vendedor es titular de más de una, la escritura no debe autorizarse hasta acreditar la situación permitida o la autorización correspondiente. También debe revisar el régimen económico matrimonial de Marta y, si la vivienda tiene carácter común, recabar el consentimiento del cónyuge o la declaración que corresponda. La existencia de una segunda vivienda donada en 2019 es un dato relevante que debe constar en el expediente notarial. El notario actúa como garante de legalidad y no como simple redactor: si detecta una prohibición, suspende; si la operación es admisible, deja constancia de las advertencias y de los documentos examinados para proteger a ambas partes.