Aporte de inmueble a una empresa mixta con hipoteca, usufructo oculto y poder extranjero defectuoso
Una empresa española y una entidad cubana negocian una empresa mixta al amparo de la Ley 118/2014. La entidad cubana aportará un edificio en el Vedado, La Habana, valorado en 1 200 000 USD. El certificado registral muestra una hipoteca a favor de un banco cubano por 400 000 USD, pero no refleja un usufructo vitalicio que consta en una escritura de 2018 y que fue inscrito en otro folio. El representante español comparece con un poder otorgado en Madrid, apostillado, en copia simple, y con una traducción al español hecha por un traductor no jurado. El banco ha emitido una carta en la que no ve objeción a la aportación, sin renunciar a la hipoteca. La entidad cubana pide que la escritura se otorgue en 48 horas para no perder beneficios fiscales.
1. ¿Qué verificación registral y documental debe hacer el notario antes de autorizar la escritura de aporte?
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El notario debe exigir una certificación registral actualizada y completa, no un simple certificado parcial. Debe revisar la cadena de titularidad, la hipoteca y el usufructo, y comprobar si este último consta en otro folio o finca. La carta del banco que no ve objeción no equivale a una renuncia a la hipoteca ni a una autorización de subrogación; si el inmueble se aporta gravado, el banco debe consentir expresamente o el acto debe reflejar que la empresa mixta recibe el bien con la carga. También debe verificar la capacidad de la entidad cubana, los acuerdos sociales, la aprobación de la inversión extranjera y la valoración del inmueble. La urgencia fiscal no permite omitir estas comprobaciones. Si el usufructo no aparece en la certificación principal pero el notario tiene conocimiento de él, no puede ignorarlo: debe requerir el título, reflejarlo y resolver su incidencia antes de autorizar.
2. ¿Es suficiente el poder español en copia simple y con traducción no jurada?
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No. El poder debe presentarse en testimonio o copia certificada, debidamente apostillado, y debe acreditar las facultades del representante para constituir la empresa mixta y aportar el inmueble. La copia simple no permite verificar la autenticidad del documento ni la integridad de sus cláusulas. Como el poder original está en español, la traducción al español es innecesaria; si hubiera sido otorgado en otro idioma, se requeriría traducción fiel y, cuando la autoridad lo exija, traducción jurada. El notario debe revisar que las facultades sean expresas y suficientes, en particular para aportar bienes inmuebles, aceptar cargas y comparecer en nombre de la sociedad. Si el poder no basta, debe suspenderse la escritura hasta que se aporte un documento idóneo, aunque ello retrase la operación.
3. ¿Cómo debe tratarse el usufructo vitalicio no reflejado en la certificación registral principal?
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El usufructo es un derecho real que limita la propiedad y sigue al inmueble, de modo que la empresa mixta no puede adquirir propiedad plena si el usufructo subsiste. La publicidad registral no sana la existencia de un derecho real conocido por el notario; si consta en otra inscripción o en una escritura, debe investigarse y reflejarse. El notario debe requerir la escritura de 2018, la certificación del folio donde se inscribió y, si se pretende aportar la propiedad plena, la comparecencia o renuncia del usufructuario. Si no es posible, la escritura debe expresar que el aporte se hace con la carga y que la sociedad adquirente la acepta. También debe advertir a las partes de las consecuencias registrales y económicas. La calificación registral posterior podría rechazar el título si se presenta como libre de gravámenes.