Kauce, protokol a neoprávněné srážky
Vracíte se z Brna do Prahy a 30. června končíte nájem bytu 2+kk v Brně-Židenicích. Smlouva stanoví, že pronajímatel vrátí kauci 15 000 Kč do 30 dnů po předání bytu, po odečtení nedoplatků za služby. Při předání 1. července jste podepsali protokol: byt je čistý, elektroměr odečet 12 480 kWh, plyn 3 210 m³, žádné závady. Dne 2. července vám přijde e-mail od pronajímatele: „Dobrý den, kauci vám vrátím do 15. července. Strhávám 1 200 Kč za odečet elektroměru a 800 Kč za malování, protože jste byt předali 2. července a nebyl čas zkontrolovat stav. Zbytek 13 000 Kč pošlu na účet. S pozdravem, p. Novák.“ Vy máte kopii protokolu i fotky z 1. července. V nájemní smlouvě je věta: „Pronajímatel je oprávněn započíst pouze prokazatelné nedoplatky za služby doložené odečtem.“
1. Které částky je pronajímatel oprávněn strhnout? Zdůvodněte podle smlouvy a protokolu.
Read the worked answer
Smlouva dovoluje započíst jen prokazatelné nedoplatky za služby doložené odečtem. Pronajímatel strhává 1 200 Kč za „odečet elektroměru“ – to ale není nedoplatek za služby, nýbrž administrativní úkon, a odečet už je v protokolu z 1. července (12 480 kWh). Nemá tedy co strhávat. 800 Kč za malování není doloženo žádnou fakturou ani zjištěnou závadou; protokol výslovně uvádí, že byt byl čistý a bez závad. Navíc pronajímatel tvrdí, že jste byt předali 2. července, ale protokol je z 1. července. Proto jsou obě srážky neoprávněné a kauce 15 000 Kč má být vrácena celá, pokud neexistují jiné doložené nedoplatky.
2. Jak byste formulovali odpověď pronajímateli? Navrhněte obsah a lhůtu.
Read the worked answer
Odpověď by měla být věcná a lhůtová: odkázat na protokol z 1. července, na smluvní větu o prokazatelných nedoplatcích a vyzvat k doložení obou částek fakturami a odečty. Navrhněte, že do 8 dnů zašlete případné doložené nedoplatky, ale trváte na vrácení 15 000 Kč. Uveďte, že fotky a protokol máte. Nevyhrožujte hned soudem; nejprve formální výzva s lhůtou. Pokud pronajímatel neodpoví, teprve pak zvažte právní pomoc. Důležité je nesouhlasit s „dohodou“ na 13 000 Kč, protože byste část nároku vzdali.
3. Jaký je hlavní důkaz ve vašem případě a proč?
Read the worked answer
Hlavní důkaz je podepsaný předávací protokol z 1. července, protože obsahuje datum, stav bytu a odečty. Fotky z téhož dne podporují tvrzení o čistotě. E-mail pronajímatele naopak obsahuje rozpor v datu předání. Bez protokolu byste museli prokazovat stav bytu jinak; s ním je důkazní břemeno na pronajímateli, který musí doložit skutečné nedoplatky.