Wohnungsbau auf einem ehemaligen Güterbahnhof: Variante A oder B?
Im Berliner Bezirk Spandau soll das 47 ha große Areal eines stillgelegten Güterbahnhofs bebaut werden. Der Bezirk muss bis 2035 mindestens 4.800 Wohnungen ausweisen, das Land verlangt einen Anteil von 30 % geförderter Wohnungen. Zwei Varianten liegen vor: Variante A verdichtet 3.200 Wohnungen (GFZ 1,8) und lässt 12 ha Grünfläche; im Boden wurden in den oberen zwei Metern PAK und Schwermetalle gefunden, die Sanierung kostet ca. 18 Mio. €. Variante B schafft 2.400 Wohnungen und 22 ha Freiraum, liegt aber 600 m von der S-Bahn entfernt, bisher fährt nur ein Bus im 20-Minuten-Takt. Beide Varianten benötigen Retentionsflächen, weil die Mischkanalisation bei Starkregen überläuft. Die einzige Grundschule im Einzugsbereich ist zweizügig und bereits voll ausgelastet; ein Neubau wäre erst 2031 fertig. Eine Bürgerinitiative sammelt Unterschriften gegen Variante A und verweist auf Lärm und die 110-kV-Leitung, die das Plangebiet quert. Die Eigentümerin drängt auf einen schnellen Beschluss.
1. Vergleichen Sie die beiden Varianten anhand ökologischer, sozialer und ökonomischer Kriterien und sprechen Sie eine begründete Empfehlung aus.
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Vorgehen: Zuerst Ausschlusskriterien prüfen, dann gewichten (Ökologie 35 %, Soziales 35 %, Ökonomie 30 %).
Ökologie: A versiegelt 35 ha und löst eine PAK- und Schwermetallsanierung aus (Bodenaushub, Transporte, Deponierung); B versiegelt nur 25 ha und erhält 22 ha Freiraum, der als Kaltluftbahn und Retentionsraum wirkt. B ist hier klar überlegen.
Soziales: A schafft 800 Wohnungen mehr, bei 30 % Quote also 960 statt 720 geförderte Einheiten – ein starkes Argument in einem angespannten Mietmarkt. Beide Varianten scheitern aber an der zweizügigen Grundschule: Bei A sind grob 700 Grundschulkinder zu erwarten, das entspricht etwa sechs Zügen statt zwei. B verlagert das Problem, löst es nicht; zudem ist B mit 20-Minuten-Takt und 600 m Fußweg deutlich schlechter erschlossen, was Alltagswege und die Nutzung durch ältere Menschen erschwert.
Ökonomie: A kostet 18 Mio. € Sanierung, hat aber geringere Erschließungskosten pro Wohneinheit (dichtere Bebauung, kürzere Netze); B hat niedrigere Vorlaufkosten, dafür höhere Folgekosten durch ÖPNV-Ausbau.
Empfehlung: A, jedoch nur mit bindender Schulbauentscheidung (Interimsbau bis 2031) und Sanierungsmonitoring. Ohne diese Bedingung ist B die risikoärmere, aber flächenintensivere Variante. Die Empfehlung ist damit bedingt und an nachprüfbare Auflagen geknüpft – nicht absolut.
2. Erläutern Sie am Beispiel den Zielkonflikt zwischen Innenentwicklung und Freiraumschutz und schlagen Sie eine konkrete Maßnahme zur Sicherung der Schulplatzkapazität vor.
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Begriffliche Klärung: Innenentwicklung meint die Nutzung bereits erschlossener, häufig brachliegender Flächen vor der Neuinanspruchnahme des Außenbereichs (§ 1a Abs. 2 BauGB, Ziel 30 ha/Tag). Freiraumschutz meint den Erhalt unversiegelter Flächen mit Klima-, Wasser- und Erholungsfunktion.
Konflikt im Fall: Beide Varianten liegen auf derselben Brache, unterscheiden sich aber im Flächenverbrauch: A nutzt 35 ha und lässt 12 ha Grün, B nutzt 25 ha und lässt 22 ha. Höhere Dichte spart Fläche, erhöht aber Versiegelung, Wärmeinsel effekte und den Druck auf die soziale Infrastruktur. Genau hier kippt der scheinbar ökologische Vorteil von A: Verdichtung ohne Schulplatz ist keine nachhaltige Innenentwicklung, sondern eine Verlagerung von Kosten.
Maßnahme: Für 2027–2031 ein modulares Schulgebäude (acht Klassenräume plus Mensa, ca. 5,5 Mio. €) auf einer der Retentionsflächen errichten, parallel das Grundstück für den Neubau 2031 im Bebauungsplan sichern. Zusätzlich GFZ auf 1,6 senken, um ca. 200 Wohnungen zu verlagern und die Kinderzahl je Zug zu begrenzen.
Begründung: Die Maßnahme ist zeitlich wirksam, reversibel und kostet weniger als ein dauerhafter Verzicht auf 800 Wohnungen. Sie macht Innenentwicklung sozial verträglich, statt Freiraum gegen Wohnraum auszuspielen.