Umowa najmu: termin zgłoszenia i skutek braku formy pisemnej
Michał czyta umowę najmu okazjonalnego przed podpisaniem. W lokalu mieszkalnym w Poznaniu czynsz wynosi 3 200 zł miesięcznie, kaucja 6 400 zł, a umowa jest zawarta na czas określony 12 miesięcy. W paragrafie 7 zapisano: „Najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli w lokalu wystąpią wady uniemożliwiające zamieszkanie, o których zawiadomił wynajmującego w terminie 7 dni od ich stwierdzenia”. W paragrafie 8 dodano: „W przypadku braku zawiadomienia w terminie najemca traci prawo do obniżenia czynszu, chyba że wady powstały z winy wynajmującego”. Po dwóch tygodniach od wprowadzenia psuje się piec i w mieszkaniu nie ma ciepłej wody. Michał zgłasza usterkę telefonicznie trzeciego dnia, a pisemnie dopiero dwunastego dnia. Zastanawia się, czy może wypowiedzieć umowę i czy należy mu się obniżka czynszu za okres bez ciepłej wody.
1. Czy Michał może skutecznie wypowiedzieć umowę na podstawie paragrafu 7? Wskaż, co jest kluczowe.
Read the worked answer
Musi wystąpić wada uniemożliwiająca zamieszkanie. Brak ciepłej wody może być taką wadą, ale trzeba opisać jej skalę i czas trwania. Kluczowe jest zdanie zawiadomił w terminie 7 dni od stwierdzenia. Michał zgłosił usterkę telefonicznie trzeciego dnia, więc termin został dochowany, jeśli zgłoszenie telefoniczne jest uznawane. Powinien mieć dowód: numer rozmowy, nazwisko osoby, potwierdzenie SMS-em. Wypowiedzenie ma trzymiesięczny okres i skutek na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli wada została już usunięta, argument o uniemożliwianiu zamieszkania słabnie. Samo powołanie się na paragraf 7 nie wystarczy - trzeba opisać wadę, datę jej stwierdzenia i datę zgłoszenia.
2. Czy Michałowi należy się obniżka czynszu, skoro pisemne zawiadomienie złożył dopiero dwunastego dnia?
Read the worked answer
Paragraf 8 uzależnia obniżkę od zawiadomienia w terminie, ale dodaje chyba że wady powstały z winy wynajmującego. Trzeba rozdzielić dwie kwestie: termin 7 dni na zawiadomienie oraz skutek jego braku. Telefon trzeciego dnia może być zawiadomieniem, jeśli umowa nie wymaga formy pisemnej. Wtedy termin został zachowany, a opóźnienie pisemne nie odbiera prawa do obniżki. Jeśli jednak sąd uzna, że wymagana była forma pisemna, pozostaje argument z winy wynajmującego - np. zaniedbany serwis pieca. To wymaga analizy treści umowy i dowodów, a nie tylko cytatu z paragrafu 8.
3. Jak powinien sformułować pismo, aby nie narazić się na zarzut, że wada nie uniemożliwia zamieszkania?
Read the worked answer
Trzeba opisać konkret: brak ciepłej wody od kiedy, ile dni, jakie skutki - niemożność kąpieli, pleśń, konieczność korzystania z łazienki poza lokalem. Warto dołączyć zdjęcia i protokół oględzin. Nie należy pisać ogólnie mieszkanie jest niezdatne do zamieszkania, bo to teza bez dowodu. Trzeba wskazać datę zgłoszenia telefonicznego i numer rozmowy. Powołać paragraf 7 i 8 oraz przepisy o najmie, ale bez wymyślania konkretnych artykułów, jeśli nie ma się pewności. Na końcu zażądać obniżki za okres od zgłoszenia do usunięcia wady i zachować kopię pisma.