Ипотектой, түрээсэлсэн орон сууцыг худалдах гэрээ
2024 оны 6-р сард иргэн Г.Мөнхбат нотариатчид хандаж, Улаанбаатар хотын Хан-Уул дүүрэгт байрлах 92 м.кв орон сууцыг 480 сая төгрөгөөр худалдах гэрээг батлуулахыг хүсчээ. Орон сууц нь «Хаан банк»-ны 180 сая төгрөгийн ипотекийн зээлийн барьцаанд байгаа бөгөөд зээлийн үлдэгдэл 150 сая төгрөг байна. Худалдан авагч Б.Нарантуяа бэлнээр 480 сая төлөхөөр, үүний 150 саяыг банкинд шууд шилжүүлж, үлдсэн 330 саяыг Мөнхбатад өгөхөөр тохиролцжээ. Мөнхбатын эхнэр гадаадад ажиллаж байгаа бөгөөд зөвшөөрлийг нь авах боломжгүй гэж хэлж байна. Орон сууцны өмчлөлийн гэрчилгээнд 2022 онд бүртгэсэн 3 жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээний тэмдэглэл байна. Мөн Мөнхбат өмнө нь өөр худалдан авагчтай урьдчилсан гэрээ байгуулсан, гэхдээ мөнгө аваагүй гэж хэлэв. Нотариатч гэрчилгээг шалгахад өөр худалдах гэрээ бүртгэгдээгүй, барьцааны тэмдэглэл хүчинтэй байна.
1. Энэ гэрээг батлахад ямар эрх зүйн саад, эрсдэл байна вэ?
Read the worked answer
Саад, эрсдэлийн жагсаалт:
- Барьцаа – орон сууц нь банкны ипотекийн зээлийн барьцаанд байна. Барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдахын тулд барьцаалагчийн (банкны) зөвшөөрөл авах эсвэл зээлийг бүрэн төлж, барьцааг чөлөөлсөн байх шаардлагатай. Зөвхөн талуудын тохиролцоогоор барьцаа арилдаггүй.
- Эхнэрийн зөвшөөрөл – орон сууц нь гэрлэлтийн үед хамтран олж авсан бол хамтын өмч; нэг эхнэр, нөхөр нь нөгөөгийнхөө зөвшөөрөлгүйгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг зарж болохгүй. Гадаадад байгаа эхнэрийн зөвшөөрөл нь нотариатаар батлагдсан, апостиль эсвэл консулын баталгаажуулалттай байх ёстой.
- Түрээс – бүртгэгдсэн түрээсийн гэрээ нь өмчлөгч солигдсоны дараа ч хүчинтэй хэвээр байж болно. Худалдан авагч түрээсийн нөхцөлийг мэдэж, хүлээн зөвшөөрөх ёстой; эс бөгөөс маргаан үүснэ.
- Өмнөх урьдчилсан гэрээ – энэ нь өмчлөх эрх үүсгээгүй ч, давхар худалдах, шүүхэд маргах эрсдэл үүсгэж болно. Нотариатч талуудад энэ байдлыг тодорхой мэдэгдэх ёстой.
- Төлбөрийн схем – худалдан авагч 150 саяыг банкинд, 330 саяыг худалдагчид төлөх дараалал нь барьцаа чөлөөлөгдөхөөс өмнө мөнгө шилжих эрсдэлтэй. Нотариатч төлбөрийг банкны данс, эскроу зэргээр баталгаажуулахыг зөвлөнө.
2. Эхнэрийн зөвшөөрөл, барьцаа, түрээсийн асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэх ёстой вэ?
Read the worked answer
Эхнэрийн зөвшөөрөл:
- Эхнэр, нөхрийн хамтын өмчийг зарахын тулд нөгөө талын нотариатаар батлагдсан зөвшөөрөл шаардлагатай. Гадаадад байгаа эхнэр нь тухайн улсын нотариатаар зөвшөөрлөө батлуулж, апостиль эсвэл консулын баталгаажуулалт хийлгэх ёстой; эсвэл итгэмжлэлээр төлөөлөгч томилж, итгэмжлэл нь мөн адил баталгаажсан байх шаардлагатай. Эдгээр байхгүй бол нотариатч гэрээг батлахгүй.
- Зөвхөн «эхнэр зөвшөөрсөн» гэх аман мэдээлэл хангалтгүй.
Барьцаа:
- Банкны зөвшөөрөл эсвэл зээлийг бүрэн төлсөн баримт, барьцаа чөлөөлсөн тэмдэглэл шаардана. Банк зээлийн үлдэгдлийг шууд авах нөхцөлтэй зөвшөөрөл өгвөл, төлбөрийн дарааллыг гэрээнд тодорхой бичнэ.
- Нотариатч өмчлөлийн гэрчилгээг дахин шалгаж, барьцаа, түрээс, хориг арга хэмжээ байгаа эсэхийг тогтооно.
Түрээс:
- Түрээсийн гэрээний хугацаа, нөхцөлийг худалдан авагчид бичгээр мэдэгдэж, гэрээнд тусгана. Худалдан авагч түрээсийн үүргийг хүлээж авах эсэхээ тодорхой илэрхийлнэ.
Эдгээр нөхцөл бүрэн хангагдсаны дараа л нотариатч гэрээг батална.
3. Төлбөрийн схем, давхар худалдах эрсдэлийг нотариатч хэрхэн бууруулах вэ?
Read the worked answer
Төлбөрийн схем:
- Одоогийн тохиролцоогоор худалдан авагч 150 саяыг банкинд, 330 саяыг худалдагчид төлнө. Гэхдээ барьцаа чөлөөлөгдөхөөс өмнө 330 сая худалдагчид шилжвэл худалдан авагч эрсдэлд орно; барьцаа чөлөөлөгдөхгүй бол өмчлөх эрх шилжихгүй.
- Нотариатч талуудад төлбөрийг банкны эскроу данс, аккредитив эсвэл гурван талын гэрээгээр баталгаажуулахыг зөвлөнө: эхлээд банкинд 150 сая төлж барьцаа чөлөөлөх, дараа нь үлдэгдлийг өмчлөлийн шилжилт бүртгэгдсэний дараа шилжүүлэх.
- Гэрээнд төлбөрийн үе шат, хугацаа, нөхцөл, буцаан төлөх журам, торгуулийг тодорхой бичнэ. Нотариатч мөнгө хадгалах, шилжүүлэх үүрэг хүлээхгүй.
Давхар худалдах эрсдэл:
- Өмнөх урьдчилсан гэрээ нь өмчлөх эрх үүсгээгүй ч, худалдагчийн үүрэг үүсгэсэн байж болно. Нотариатч үүнийг гэрээнд тусгаж, хоёр талын мэдэгдлийг авна.
- Гүйлгээний дараа өмчлөлийн шилжилтийг улсын бүртгэлд яаралтай бүртгүүлэхийг сануулна; бүртгэл хийгдэх хүртэл өмчлөх эрх шилжээгүй гэдгийг тайлбарлана.
- Нотариатч гэрээг баталсны дараа өөрийн бүртгэлд тэмдэглэж, давхар батлагдсан эсэхийг шалгана.