Certificación nº 7 con sobremedición de SATE y partida alzada sin justificar
En la certificación nº 7 de una obra de rehabilitación de fachada se certifican 1.912 m² de aislamiento térmico exterior (SATE) a 78,50 €/m², mientras que el presupuesto del proyecto mide 1.850 m² y los planos as-built 1.868 m². El pliego de condiciones, que según el contrato prevalece sobre el presupuesto, establece: «la medición se realizará por superficie neta de fachada, deduciendo los huecos de superficie superior a 4,00 m² y sin añadir los derrames». El contratista justifica la diferencia con que ha medido la superficie desarrollada, incluyendo los 168 huecos de ventana de 1,20 × 1,30 m y los derrames de 0,20 m. La certificación incluye además una partida alzada de 12.000 € «a justificar» para andamios, sin facturas ni medición, y el resto de partidas asciende a 36.308 €. El contrato fija retención del 5 % sobre la base imponible, anticipo de 60.000 € amortizable en seis certificaciones iguales e IVA del 21 %.
1. Determine la medición correcta del SATE y el importe líquido a abonar con la certificación nº 7 corregida.
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1. Medición. El pliego prevalece sobre el presupuesto y sobre los planos por pacto expreso. Su regla es superficie neta de fachada, deduciendo huecos mayores de 4,00 m² y sin añadir derrames. Las ventanas miden 1,20 × 1,30 = 1,56 m², inferior al umbral, luego no se deducen; los derrames no se suman. La medición del contratista (1.912 m²) incluye derrames y no es admisible; los 1.868 m² as-built tampoco responden al criterio del pliego. La medición de referencia es la del proyecto, 1.850 m², salvo medición contradictoria en obra que la corrija.
2. Sobremedición. (1.912 − 1.850) = 62 m² × 78,50 €/m² = 4.867,00 € a deducir. SATE certificado: 1.912 × 78,50 = 150.092,00 €. Corregido: 1.850 × 78,50 = 145.225,00 €.
3. Partida alzada. Los 12.000 € «a justificar» no son certificables sin facturas ni medición: se deducen íntegramente hasta su justificación.
4. Base corregida. 145.225,00 + 36.308,00 + 0 = 181.533,00 €.
5. Liquidación. IVA 21 % = 38.121,93 €. Total certificación = 219.654,93 €. Retención 5 % de la base = 9.076,65 €. Amortización del anticipo = 10.000,00 €. Importe a abonar = 219.654,93 − 9.076,65 − 10.000,00 = 200.578,28 €.
Debe indicarse en el dictamen la convención aplicada (retención sobre base imponible y anticipo amortizado sobre el total), porque si el contrato la fija de otro modo la cifra cambia, aunque el criterio de medición no.
2. ¿Cómo debe tratarse la partida alzada «a justificar» y procede alguna revisión de precios por la subida del acero?
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Partida alzada a justificar. No es un precio cerrado ni un cheque en blanco: es un importe tope que se abona contra justificación (facturas, partes, medición del andamio realmente montado y desmontado). Sin documentación, no se certifica. Alternativas técnicas: (a) exigir la justificación y certificar solo lo probado; (b) si el andamio es medio auxiliar ya incluido en el precio unitario del SATE, declararlo incluido y no pagarlo aparte; (c) si se puede medir (m² de andamio por meses), reconvertirlo en partida medida con precio contradictorio. Lo que no cabe es certificarlo «a cuenta» y cerrarlo al final sin soporte, porque desvirtúa la función de control de la certificación.
Revisión de precios. En contrato privado no hay revisión si no se pactó expresamente: rige el precio cierto, y el contratista asume la variación de costes de materiales y mano de obra (Código Civil, arts. 1588 y ss.), salvo alteración extraordinaria de las circunstancias, que exige un salto imprevisible y desproporcionado, no una subida cíclica del acero. La obra, además, es de plazo corto y no hay fórmula de revisión en el contrato.
Conclusión. No procede revisión; sí procede depurar la partida alzada. El perito debe separar la discusión de precios (no revisables) de la de medición (revisable y, en este caso, corregible a la baja).
3. Diseñe un procedimiento de auditoría para detectar si la sobremedición es sistemática en el resto de la certificación.
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Un plan de auditoría proporcionado y defendible:
- Re-medición por muestreo: elegir las cinco partidas de mayor importe y las tres con mayor desviación respecto al presupuesto; re-medir sobre planos y sobre obra, no sobre la medición del contratista.
- Medición a origen: pedir los parciales que componen cada línea de la certificación. La sobremedición suele delatarse en los parciales (derrames sumados, huecos no deducidos, solapes de paños).
- Contraste con la regla del pliego: verificar hueco a hueco el umbral de 4,00 m² y comprobar si se han añadido desarrollos de jambas o mochetas.
- Coherencia física: comparar la superficie certificada con la envuelta del edificio y con el consumo real de material (m² por palé, rendimiento de mortero y aislante), y con los albaranes de suministro.
- Partidas alzadas y medios auxiliares: comprobar que no se duplican con los precios unitarios que ya los incluyen.
- Evolución entre certificaciones: si la desviación crece de forma constante, es indicio de práctica sistemática y no de error puntual.
Advertencia final: si el patrón se confirma, no basta corregir la certificación nº 7; debe revisarse el acumulado y proponer la deducción en las siguientes, dejando constancia escrita para evitar que la recepción de certificaciones sin reserva consolide los pagos.