Venta de casa habitación en el límite de las 700,000 UDIS: copropiedad, mejoras sin CFDI e ISAI
Los esposos Gómez Ruiz venden el 15 de junio de 2025, en Tijuana, un departamento en Zona Río. Lo compraron en 2016 por $2,150,000 y la escritura los acredita como copropietarios al 50%. El precio pactado es $5,900,000. Pagaron mejoras por $650,000 en efectivo al maestro de obra, con notas de remisión pero sin CFDI. Ninguno ha vendido otra casa habitación en los últimos tres años. La UDI del ejercicio se toma en $8.40, de modo que 700,000 UDIS equivalen a $5,880,000. Los vendedores piden al notario que «no se pague nada de impuestos, porque es casa habitación y va exenta», y sugieren consignar $5,500,000 «para quedar debajo del tope». El comprador paga con crédito hipotecario y el municipio ya giró el predial con valor catastral de $4,200,000.
1. ¿Procede la exención por enajenación de casa habitación? Analice el tope de 700,000 UDIS y la copropiedad.
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Procede, pero por una razón que hay que precisar. La exención exige que la contraprestación no exceda el equivalente a 700,000 UDIS por enajenante y que se manifieste bajo protesta de decir verdad no haber enajenado otra casa habitación en los tres años anteriores. El tope es un umbral, no un rango: si se rebasa, se pierde la exención completa, no sólo por el excedente.
Aquí el precio total ($5,900,000) supera por $20,000 el tope individual de $5,880,000. Sin embargo, la escritura acredita copropiedad al 50%: cada cónyuge enajena derechos por $2,950,000, muy por debajo del tope, de modo que cada uno puede exentar su parte. Si el inmueble estuviera a nombre de uno solo, la operación completa quedaría gravada y el excedente de $20,000 arrastraría todo el impuesto.
Conducta notarial: confirmar en folio y escritura la copropiedad, recabar de cada vendedor la manifestación escrita, asentar el valor de la UDI utilizado y el número de UDIS, y no aceptar «repartos» de última hora sin título que los respalde. Si la copropiedad no estuviera documentada, no cabe inventarla para eludir el tope.
2. Si la exención no aplicara, ¿pueden deducirse las mejoras de $650,000 pagadas en efectivo y sin factura?
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No. La deducción de mejoras y gastos exige comprobante fiscal digital y pago bancarizado; los pagos en efectivo superiores al umbral legal no son deducibles y las notas de remisión no sustituyen la factura. Sin CFDI, los $650,000 no reducen la base.
Determinación de la utilidad: precio menos costo de adquisición actualizado por el índice nacional de precios al consumidor, menos gastos notariales, comisiones y demás deducciones autorizadas y comprobadas. Sobre la utilidad se aplica la tasa del 20% conforme al artículo 119 de la Ley del Impuesto sobre la Renta; existe además una opción simplificada de considerar un porcentaje del ingreso como utilidad sin deducciones, cuya conveniencia debe compararse numéricamente.
Obligaciones del notario: calcular el impuesto, efectuar la retención, entregar constancia a los vendedores y enterar la retención en el plazo legal. Advertencia: aceptar facturas de favor o comprobantes emitidos después de la operación configura defraudación fiscal; el notario responde. Recomendación al cliente: documentar la obra con CFDI y pagos bancarizados antes de escriturar.
3. ¿Debe el notario consignar $5,500,000 como valor de la operación, como piden los vendedores? Explique la base del ISAI.
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No. El valor consignado es la base del impuesto municipal sobre adquisición de bienes inmuebles, que se calcula sobre el mayor entre el valor de la operación y el valor catastral o de avalúo según la ley de ingresos municipal; también sirve de referencia para derechos de registro y para la retención del impuesto sobre la renta.
Consignar $5,500,000 cuando el precio real es $5,900,000 constituye simulación: expone a los vendedores a un requerimiento de ISR y al notario a responsabilidad administrativa y penal, además de afectar su fe pública. Además, la maniobra es inútil: con copropiedad al 50%, cada cónyuge ya queda dentro del tope con el precio real, de modo que rebajar el valor no aporta beneficio y sí crea un riesgo.
Base correcta: ISAI sobre $5,900,000 (mayor que el catastral de $4,200,000) a la tasa que fije la ley de ingresos vigente. El notario debe verificar el certificado de no adeudo predial, calcular ISAI y derechos de registro, informar a las partes el desglose por escrito, y presentar los avisos de enajenación a la autoridad fiscal correspondiente. Si los otorgantes insisten en el valor menor, debe abstenerse de autorizar la escritura.