El apoderado que compra para su propia sociedad y la vendedora ausente
Ante la Notaría Pública No. 27 de Toluca comparece el señor R. M., quien exhibe un poder general para pleitos y cobranzas y actos de dominio otorgado hace seis años por su suegra, la señora A. G., de 84 años, para vender una casa en Metepec en $6,200,000. El comprador es una sociedad anónima de capital variable en la que R. M. es accionista mayoritario y representante legal, de modo que firmaría en ambos lados del instrumento. La señora A. G. no comparece, no existe carta de instrucciones ni ratificación posterior, y el poder no contiene limitación alguna sobre la venta a personas relacionadas con el mandatario. El inmueble está libre de gravamen según un certificado registral expedido ocho días antes. R. M. insiste en cerrar el mismo día porque, según dice, ya cobró un anticipo en efectivo de $1,500,000; presiona para que no se le pida ningún documento adicional y ofrece cubrir la totalidad de los gastos notariales.
1. ¿Puede el notario autorizar la escritura en estas condiciones? Explique los riesgos jurídicos y éticos y las verificaciones mínimas que debe practicar.
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No debería autorizarla en estas condiciones. El problema central no es la existencia del poder, sino el conflicto de interés: el mandatario está comprando para una sociedad que él controla un bien cuya venta se le encomendó. El mandato no faculta al mandatario para adquirir por sí o por interpósita persona los bienes cuya enajenación se le confió, salvo consentimiento expreso del mandante; de lo contrario el acto es anulable a petición de la señora A. G. El notario no puede presumir ese consentimiento: debe obtenerse de la propia mandante, mediante comparecencia, poder especial o ratificación indubitable.
Verificaciones mínimas: vigencia y alcance del poder (fecha, ausencia de revocación conocida), identificación y capacidad de quien comparece, personalidad del representante legal de la sociedad compradora (acta constitutiva, asamblea, poderes), certificado de gravámenes actualizado, pago de predial y agua, y origen lícito de los recursos.
En materia de prevención de lavado de dinero, la operación rebasa las 8,000 UMA: procede identificar a las partes y al beneficiario controlador, conservar la documentación y presentar el aviso correspondiente; además, un anticipo en efectivo de ese monto excede el límite legal para transmisiones de inmuebles. Autorizar bajo presión, sin esas verificaciones, expone al notario a nulidad, responsabilidad civil, sanciones administrativas y daño reputacional.
2. Si la señora A. G. nunca comparece pero después ratifica la venta, ¿cambia la conclusión? ¿Qué debe hacer el notario mientras tanto?
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La ratificación posterior del acto por la mandante sanea el vicio de origen, porque lo que falta es precisamente el consentimiento informado del titular del patrimonio; a partir de ese momento el acto queda confirmado y la acción de nulidad relativa precluye si no se ejerce en el plazo legal. Sin embargo, la ratificación debe ser auténtica y constar en instrumento público o en escrito ratificado ante fedatario: no basta una llamada telefónica ni una carta simple enviada por mensajería.
Mientras no exista comparecencia ni ratificación, el notario no debe autorizar la escritura, aunque el apoderado exhiba el poder general y el anticipo ya se haya pagado. El anticipo es un asunto entre las partes; no convalida el acto ni obliga al fedatario a documentarlo. La conducta correcta es requerir por escrito a R. M. para que presente a la mandante, otorgue un poder especial o exhiba ratificación; conservar copia del requerimiento; negarse a recibir el efectivo; y, si se insiste, extender una razón o acta de hechos que describa lo ocurrido, sin calificar derechos. Si el comprador es la sociedad del propio mandatario, el notario debe además asesorar a la vendedora sobre la conveniencia de designar un representante distinto o de intervenir personalmente en el acto.
3. ¿Con qué fundamento puede el notario negarse a autorizar y cómo debe documentar y comunicar esa negativa sin incurrir en responsabilidad?
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El notario puede negarse porque su función no es de mero receptor de firmas: le corresponde verificar la legalidad del acto, la capacidad y la libre voluntad de los otorgantes, y no autorizar instrumentos contrarios a la ley o que perjudiquen notoriamente a una de las partes. La negativa se sustenta en el deber de legalidad, en la prohibición del conflicto de interés del mandatario y en la protección de la voluntad de la mandante, además de las obligaciones de identificación y aviso en materia de prevención de lavado de dinero.
La negativa debe ser razonada y por escrito: conviene entregar al solicitante un oficio o razón notarial que exponga concretamente qué falta (comparecencia o ratificación de la mandante, aclaración del anticipo, avalúo, etc.), con fecha y firma. No debe retenerse documento alguno que no corresponda al protocolo, ni cobrarse honorarios por un servicio no prestado, ni expresarse en términos ofensivos.
La negativa inmotivada también genera responsabilidad, por lo que el expediente debe contener la evidencia de las verificaciones realizadas. Si el usuario amenaza con denunciar, el notario debe conservar copia de todo y, en su caso, dar vista al consejo de notarios o a la autoridad competente. La ética profesional exige independencia frente a la presión económica y frente a la oferta de cubrir los gastos, que aquí funciona como un incentivo para no revisar.