La casa heredada que fue domicilio conyugal y el esposo que se niega a firmar
La señora L. T. pretende vender en $3,900,000 una casa en Atizapán que adquirió por herencia de su padre en 2016, mediante escritura a su nombre. Está casada desde 2009 bajo régimen de sociedad conyugal y no existen capitulaciones matrimoniales. Esa casa fue el domicilio conyugal hasta 2022, cuando el matrimonio se mudó a un departamento rentado y la casa quedó desocupada; hoy está en venta. El esposo, el señor J. P., se niega a firmar y sostiene que "la casa es de los dos" porque durante el matrimonio se pagaron con dinero de ambos una ampliación y el cambio de techo. El certificado de gravámenes no reporta patrimonio familiar inscrito. Hay un adeudo de predial de dos años por $14,300. El comprador es persona física, pagará con crédito hipotecario y el banco exige, como condición del crédito, la firma del cónyuge de la vendedora. La señora L. T. pide al notario "que le explique al banco" y que autorice la venta sin su esposo.
1. ¿Se requiere el consentimiento del señor J. P. para la venta? Distinga entre el régimen de bienes propios y la protección de la vivienda familiar.
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En principio, no se requiere la firma del cónyuge. La casa ingresó al patrimonio de la señora L. T. por herencia, y los bienes adquiridos por título gratuito durante el matrimonio son bienes propios de cada cónyuge en la sociedad conyugal; la sociedad no se presume dueña de ellos. La ampliación y el cambio de techo financiados con recursos comunes no convierten automáticamente el inmueble en social: a lo sumo generan un derecho de reembolso o de crédito a favor de la sociedad o del otro cónyuge, que se ventila por la vía correspondiente y no se resuelve en la notaría.
La excepción relevante es la protección de la vivienda familiar: el Código Civil del Estado de México exige el consentimiento de ambos cónyuges para enajenar el inmueble destinado a la habitación de la familia, aunque sea propiedad de uno solo, y lo mismo aplica si existe patrimonio familiar inscrito. Aquí el certificado no reporta patrimonio familiar y la casa dejó de ser el domicilio conyugal desde 2022, lo que permite sostener que esa protección ya no se activa. Aun así, el notario debe documentar esa circunstancia.
La exigencia del banco es contractual, no legal: el fedatario no está obligado a suplirla, pero puede explicar por escrito al acreditante la situación jurídica y hacer constar en la escritura que la vendedora manifestó, bajo protesta de decir verdad, que el inmueble no es el domicilio conyugal ni patrimonio familiar.
2. Si el notario decide autorizar sin la firma del esposo, ¿qué debe hacer constar y qué riesgos asume? ¿Qué cambia si el inmueble siguiera siendo el domicilio conyugal?
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Al autorizar, el notario debe dejar constancia de: la comparecencia personal de la vendedora y su identidad; la exhibición de la escritura de herencia y del certificado registral; la manifestación expresa, bajo protesta de decir verdad, de que el inmueble no constituye el domicilio conyugal actual ni patrimonio familiar; la fecha en que el matrimonio dejó de habitarlo; y la advertencia de que la operación podría ser impugnada si el esposo acredita un interés jurídico. Es recomendable requerir al esposo por escrito, y si no responde, asentar la negativa en la escritura. También debe verificar el adeudo de predial: no impide vender, pero suele ser requisito para el trámite municipal del impuesto sobre adquisición de inmuebles y para el crédito.
El riesgo principal es que el esposo promueva la nulidad del acto alegando que la casa seguía destinada a la familia o que la sociedad conyugal financió mejoras que le dan derecho a una indemnización. Frente a un litigio de esa naturaleza, el fedatario no decide: exhibe su expediente y su deber de diligencia queda demostrado por las constancias.
Si el inmueble sí fuera el domicilio conyugal, la respuesta cambia: se requiere el consentimiento de ambos cónyuges y, ante la negativa del esposo, la vía no es la notaría sino la autorización judicial supletoria, previa tramitación del procedimiento correspondiente. Autorizar en ese supuesto sí comprometería seriamente la validez del instrumento.
3. ¿Puede resolver el notario la controversia sobre las mejoras pagadas con dinero común? ¿Qué le corresponde aconsejar a la vendedora y qué cláusula conviene incluir?
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No. El notario no es juez ni árbitro: si las partes discuten si las mejoras fueron pagadas con recursos de la sociedad conyugal y qué porcentaje corresponde al esposo, esa controversia debe ventilarse ante el juez de lo familiar o en el juicio sucesorio correspondiente, según el caso. La escritura no puede resolver un conflicto patrimonial entre cónyuges ni sustituir la voluntad del esposo.
Lo que sí corresponde es asesorar con claridad: advertir a la señora L. T. que su esposo podría reclamar un reembolso por las mejoras y que la venta no extingue ese derecho; informarle que la manifestación que haga en la escritura tiene consecuencias y que una declaración falsa puede generar responsabilidad civil y penal; y sugerirle la conveniencia de documentar el origen de los recursos y, en su caso, de obtener una carta de conformidad del esposo, aunque no sea obligatoria.
En el instrumento conviene consignar: el carácter de bien propio derivado de la herencia; la procedencia del precio y su forma de pago; la manifestación sobre el destino del inmueble; la advertencia de que la operación se celebra sin la comparecencia del cónyuge por no requerirse legalmente; y el deslinde de responsabilidad del fedatario. Debe evitarse cualquier cláusula que afirme que "el cónyuge no tiene derecho alguno", porque excede la función notarial y prejuzga sobre un derecho que solo un juez puede declarar.