Casa habitación con local comercial: exención de ISR, ISAI y precio simulado
Se vende en $6,100,000 un inmueble en Naucalpan con dos niveles: planta baja con local comercial de 90 m² arrendado desde 2021 y planta alta con vivienda de 110 m² que los vendedores habitaron hasta hace un año. Los vendedores son cónyuges casados en sociedad conyugal y adquirieron el inmueble en 2012 por $2,150,000. El valor catastral vigente es de $4,980,000 y el predial está pagado. Recibieron un anticipo de $1,700,000 en efectivo y el resto se pagará con crédito del comprador. En la Notaría insisten en que "la venta está exenta de ISR porque es casa habitación", piden que se consigne un precio de $4,000,000 "para no pagar tanto", y preguntan cuánto saldrá el impuesto de adquisición. La tasa de ISAI aplicable en el municipio es del 3%. El notario tiene a la vista la escritura de adquisición, el certificado catastral y el contrato de arrendamiento del local.
1. ¿Procede la exención del ISR por enajenación de casa habitación? Calcule y explique el tratamiento de la parte comercial.
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La exención del artículo 93, fracción XIX, de la Ley del Impuesto sobre la Renta no opera sobre todo el inmueble, porque no todo es casa habitación: 90 m² son local comercial arrendado. La exención debe aplicarse en proporción a la superficie destinada a vivienda.
Cálculo: superficie total 200 m²; vivienda 110 m² (55%) y local 90 m² (45%). Del precio de $6,100,000, la parte atribuible a la vivienda es $3,355,000 y la del local $2,745,000. La exención de casa habitación tiene un límite de 700,000 UDIS sobre el precio; considerando el valor vigente de la UDI, el límite ronda los 5.6 millones de pesos, de modo que la porción de vivienda -$3,355,000- queda totalmente exenta, siempre que la casa haya sido habitada por los vendedores y se cumplan las condiciones del precepto.
La porción comercial no está exenta: debe determinarse la ganancia acumulable. Del costo de adquisición de $2,150,000, corresponde al local el 45%, es decir $967,500; la utilidad aproximada es $2,745,000 − $967,500 = $1,777,500, sujeta a la actualización por inflación y a la tabla progresiva anual, con tasa máxima del 35%. Si no hay deducciones comprobables, el enajenante puede optar por considerar como utilidad un porcentaje del precio conforme a la ley, pero debe compararse el resultado.
Conclusión: no es correcto afirmar que "todo está exento"; el notario debe explicar la proporción y, en su caso, verificar si las partes optaron por que él calcule y entere el impuesto, expidiendo la constancia correspondiente.
2. ¿Cómo se determina el ISAI y qué debe responder el notario a la petición de consignar un precio menor?
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El impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles del Estado de México se calcula sobre el valor de la operación o el valor catastral, el que sea mayor. Aquí el de la operación es $6,100,000 y el catastral $4,980,000; por tanto, la base es $6,100,000. Con la tasa del 3% del ejemplo, el impuesto asciende a $183,000, más actualizaciones y accesorios si el entero es extemporáneo. El notario debe verificar la tasa exacta en la ley de ingresos municipal aplicable, porque varía por municipio y por ejercicio.
Sobre el precio menor: no puede aceptarse. Consignar $4,000,000 cuando el precio real es $6,100,000 constituye simulación y falsedad en documento público, además de defraudación fiscal por ocultar la base del ISAI y del ISR; el fedatario que lo hiciera incurriría en responsabilidad civil, administrativa y penal. Tampoco tendría efecto práctico, porque el impuesto se calcula sobre el mayor entre operación y catastro, y el catastro ya reporta $4,980,000.
La respuesta correcta es negarse a consignar un precio distinto del real, asentar el precio verdadero y su forma de pago, incluido el anticipo en efectivo -que además debe revisarse frente a los límites de pago en efectivo por operaciones con inmuebles-, y explicar a las partes que cualquier ajuste lícito debe hacerse por las vías fiscales, no mediante una escritura que oculte la realidad.
3. ¿Qué obligaciones y responsabilidades tiene el notario en esta operación frente al ISAI, el ISR y la prevención de lavado de dinero?
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Frente al ISAI, el notario actúa como colaborador en la recaudación: debe calcular el impuesto con la base correcta, recabarlo de la parte obligada, enterarlo en el plazo que fija el Código Financiero del Estado de México y Municipios -ordinariamente dentro del mes siguiente a la firma- y presentar los avisos de la operación. Si no lo entera, puede responder solidariamente y quedar sujeto a sanciones.
Frente al ISR, debe informar a los enajenantes sobre la exención parcial y sobre las opciones de cálculo; si optan por que el fedatario determine y entere el impuesto, debe hacer el cálculo con la proporción correcta, expedir la constancia y conservar los comprobantes. No puede emitir una constancia de exención total cuando solo una parte lo está.
En prevención de lavado de dinero, la operación supera el umbral de 8,000 UMA: debe identificar a las partes y al beneficiario controlador, verificar el origen de los recursos -especialmente el anticipo en efectivo de $1,700,000-, abstenerse de recibir pagos en efectivo por encima del límite legal y presentar el aviso dentro de los 45 días siguientes. La responsabilidad es administrativa, civil y, en casos graves, penal; el argumento de "así lo pidió el cliente" no exime al fedatario, cuya función es precisamente dar certeza jurídica y cumplimiento normativo.