Overtakelseskonflikt på skolepåbygg med manglende dokumentasjon

Utgangspunktet er at overtakelse forutsetter at kontraktsarbeidet er utført og at avtalt og lovpålagt dokumentasjon foreligger. Etter NS 8405 kan byggherren nekte overtakelse når det foreligger vesentlige mangler; bagatellmessige mangler skal i stedet føres på mangelliste og rettes i reklamasjonstiden.

Anvendt på saken

• 22–25 % undertilluft i tre klasserom er ikke bagatellmessig. Rommene er ment for varig opphold med mange personer, og avviket rammer den funksjonen anlegget skal levere. Det er et funksjonsavvik, ikke en kosmetisk mangel.
• Manglende innreguleringsprotokoll for bygg B betyr at det ikke er dokumentert at resten av anlegget er i balanse. En sum som ser riktig ut, kan skjule store enkeltavvik.
• Tetthetsprøving på halve nettet oppfyller ikke kravet til å dokumentere at anlegget holder avtalt lekkasjeklasse.
• Manglende uavhengig kontroll er et forhold som gjelder gjennomføringen og dokumentasjonen av byggesaken, og som byggherren vil kunne bruke som argument for at ferdigattest ikke kan gis.

Rektor har tatt bygget i bruk. Bruk før overtakelse er et risikomoment for byggherren og kan få betydning for når overtakelse anses å ha funnet sted. Det fritar likevel ikke entreprenøren for å levere det som er kontrahert. Min vurdering er at nektelse er saklig begrunnet, men at entreprenøren bør tilby en løsning som gjør at byggherren kan komme videre.

Krav til dokumentasjon

• Funksjonsprøving etter NS-EN 12599: luftmengder per ventil og per rom, trykkforhold, funksjonstester av aggregat, styring og varmegjenvinner, dokumentert med målemetode og usikkerhet.
• Tetthetsprøving etter NS-EN 1507 eller NS-EN 12237 avhengig av kanaltype, med angitt lekkasjeklasse.
• Egenkontroll som er signert og datert, og som viser hvilke kontrollpunkter som faktisk er utført – ikke bare at skjemaet finnes.
• Uavhengig kontroll der dette er forutsatt i gjennomføringsplanen og ansvarsretten.
• FDV-dokumentasjon med innreguleringsprotokoll, systemkurve, filterdata og driftsinstruks.

Ansvar

Ansvarsretten etter SAK10 er delt mellom prosjekterende, utførende og kontrollerende. Entreprenøren svarer for at egne arbeider er utført og egenkontrollert i henhold til kontrakten og prosjekteringen. Rådgiveren svarer for at dimensjonering og systemvalg er riktig. Kontrollerende svarer for at kontrollen er utført og dokumentert. At det her mangler ansvarsrett for kontroll, er et forhold byggherren må avklare – entreprenøren kan ikke påta seg kontrollørens rolle i ettertid, men bør kreve at kontrollen blir gjennomført før ny overtakelsesforretning.

Løsning

1. Entreprenøren legger fram en utbedringsplan med tidsfrister: tetthetsprøving av resterende nett, full innregulering av begge bygg, og årsaksanalyse av de tre klasserommene før en blindt øker luftmengden – det kan være for trang avgreining, feil spjeldinnstilling eller for lavt eksternt trykk.
2. Det avtales ny overtakelsesforretning med samme dokumentasjonskrav, og byggherren gis rett til å holde tilbake et beløp til manglene er utbedret.
3. Uavhengig kontroll gjennomføres og signeres før ny forretning.

Økonomi

• Utbedre raskt: kostnad er i hovedsak egne timer, ny prøving og eventuell justering av spjeld. Dagmulkt unngås, og bedriften beholder omdømmet hos en offentlig byggherre som gir flere oppdrag.
• Nekte og kreve overtakelse: dagmulkt løper etter kontraktens sats, og en tvist koster mer enn utbedringen. Risikoen er også at det senere viser seg at avviket skyldes prosjekterte kanaldimensjoner – da må ansvarsfordelingen avklares, og entreprenøren kan bli sittende med kostnaden fordi den ikke varslet skriftlig i tide.
• Midlertidig løsning: bruk av bygget kan opprettholdes der luftmengdene er tilfredsstillende, men klasserommene med 22–25 % avvik bør ikke brukes fast før det er rettet.

Anbefaling: utbedre, dokumenter og ta ny forretning – men varsle skriftlig dersom årsaken helt eller delvis ligger i prosjekteringen.