资产评估实务一：机器设备与房地产评估
实务一的主干是机器设备评估和房地产评估。机器设备以成本法为主线，房地产则市场法、收益法、成本法、假设开发法四条路径并用，本科目考查参数取定和口径统一的能力。
机器设备：重置成本法
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋其他费用＋资金成本。进口设备从FOB价起步，依次加国外运费、运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，折算为人民币后再加国内运杂费和安装费。成新率有使用年限法、观察法、修复费用法三种；实体性贬值＝重置成本×(1－成新率)。
功能性贬值分两类：超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本；超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税税率)×年金现值系数。经济性贬值主要看外部开工率、政策和市场竞争。
房地产：四条路径
市场法选取可比实例，做交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，并统一单价和面积口径。收益法 V＝A/r×[1－1/(1＋r)^n]，A为净收益（有效毛收入减运营费用，不含折旧、所得税、贷款还本付息），n取土地剩余使用年限与建筑物剩余经济寿命两者中较短者。成本法由土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润构成。假设开发法则是开发完成后的价值减去后续开发成本、费用、利润和税费，再折现。
计算示例
某商铺净收益100万元/年，报酬率10%，剩余收益年限30年：V＝100÷10%×[1－1÷1.1^30]＝1000×(1－0.0573)≈942.7万元。
易错点
从净收益中错误扣除折旧或所得税；用土地年限代替建筑物经济寿命；市场法比较基准未统一（总价与单价混用）；投资利息漏算土地取得成本或计息期错位；进口设备把增值税重复计入重置成本。