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PRC Appraiser study guide

PRC Appraiser · Work through your exam, one topic at a time.

The PRC Asset Appraiser qualification (资产评估师) is a professional credential for people who value assets - machinery and equipment, real property, intangible assets, and whole enterprises - typically for transactions, state-owned asset transfers, litigation, financial reporting, and restructuring. It suits valuation staff at appraisal firms, in-house analysts in banks and asset-management companies, and accountants or auditors moving into valuation work. The examination is delivered in Chinese and blends knowledge subjects with applied practice. Expect multiple-choice and multiple-selection items across five areas: valuation fundamentals and professional standards; practice covering machinery, equipment and real property; practice covering intangible assets, enterprise value and other assets; economics, law and financial management; and accounting plus related knowledge. Applied questions dominate the later practice papers, so memorising definitions alone will not carry you. A sound route is fundamentals and accounting first, since both feed the practice papers, then the two practice subjects, with economics and financial management spread across the cycle. Topics on this exam: Asset Valuation Fundamentals (资产评估基础), Asset Valuation Practice I: Machinery and Equipment / Real Property (资产评估实务一), Asset Valuation Practice II: Intangible Assets, Enterprise Value, and Other Assets (资产评估实务二), Economics and Financial Management (经济法与财务管理), and Accounting and Related Knowledge (会计与相关知识). The PRC Appraiser study guide has 5 sections and about 90 words.

01

资产评估基础：准则体系、价值类型与三大方法的参数逻辑

本科目是整套考试的理论基础，考查评估准则体系、价值类型与评估假设的匹配、成本法、收益法与市场法的原理和参数逻辑、八项评估程序、评估报告与档案管理，以及职业道德和法律责任。命题人偏爱在细节处设置陷阱，例如价值类型是否与评估目的匹配、折现率与现金流的口径是否一致、档案保存年限是否记混。 《资产评估基本准则》统领职业道德准则、各项执业准则和评估指南。执业准则覆盖资产评估程序、资产评估报告、资产评估档案、资产评估方法等环节。基本遵循是独立性、客观公正、专业服务；评估结论必须有充分依据，不得以低价争揽业务，不得对评估值作出承诺。 价值类型包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值和残余价值。评估目的决定价值类型：抵押、司法拍卖、国资转让、以财务报告为目的的评估，各有惯用的价值类型。四大评估假设是交易假设、公开市场假设、持续经营假设和清算假设。 成本法：评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。收益法：V＝ΣFCF t/(1＋r)^t＋终值，折现率必须与现金流口径一致。市场法：选取参照物后，做交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正。 某设备重置成本500万元，已使用6年，尚可使用9年，实体性贬值率＝6÷(6＋9)＝40%，实体性贬值200万元。该设备年运营成本比新型设备高20万元，所得税税率25%，尚可使用9年，折现率10%，功能性贬值＝20×(1－25%)×(P/A,10%,9)＝15×5.7590≈86.4万元。评估值＝500－200－86.4＝213.6万元。 把投资价值当成市场价值对外披露；用税后现金流配税前折现率；成本法漏计运杂费、安装费和资金成本；把评估假设与评估原则混为一谈；档案保存期限记成统一的五年--一般评估业务不少于15年，法定评估业务不少于30年。.

18 words, under 1 min02

资产评估实务一：机器设备与房地产评估

实务一的主干是机器设备评估和房地产评估。机器设备以成本法为主线，房地产则市场法、收益法、成本法、假设开发法四条路径并用，本科目考查参数取定和口径统一的能力。 重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋其他费用＋资金成本。进口设备从FOB价起步，依次加国外运费、运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费，折算为人民币后再加国内运杂费和安装费。成新率有使用年限法、观察法、修复费用法三种；实体性贬值＝重置成本×(1－成新率)。 功能性贬值分两类：超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本；超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税税率)×年金现值系数。经济性贬值主要看外部开工率、政策和市场竞争。 市场法选取可比实例，做交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，并统一单价和面积口径。收益法 V＝A/r×[1－1/(1＋r)^n]，A为净收益（有效毛收入减运营费用，不含折旧、所得税、贷款还本付息），n取土地剩余使用年限与建筑物剩余经济寿命两者中较短者。成本法由土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润构成。假设开发法则是开发完成后的价值减去后续开发成本、费用、利润和税费，再折现。 某商铺净收益100万元/年，报酬率10%，剩余收益年限30年：V＝100÷10%×[1－1÷1.1^30]＝1000×(1－0.0573)≈942.7万元。 从净收益中错误扣除折旧或所得税；用土地年限代替建筑物经济寿命；市场法比较基准未统一（总价与单价混用）；投资利息漏算土地取得成本或计息期错位；进口设备把增值税重复计入重置成本。. 进口设备重置成本：FOB＋国外运费保险费＋关税消费税增值税＋银行财务费外贸手续费＋国内运杂安装费.

21 words, under 1 min03

资产评估实务二：无形资产、企业价值与其他资产

实务二聚焦无形资产评估与企业价值评估，另含以财务报告为目的的评估等内容。核心能力是把收益口径、折现率与增长假设三者对齐。 许可费节省法以分成率乘以相关收入；增量收益法比较有无该资产的收益差额；超额收益法剥离其他资产贡献后的剩余收益。关键参数是经济寿命、分成率和折现率，无形资产折现率通常高于企业WACC，因为其风险更高。成本法只适用于可替代、可复制的无形资产，市场法则要求存在活跃的可比交易。 FCFF＝EBIT×(1－T)＋折旧摊销－资本性支出－营运资金增加；FCFE＝净利润＋折旧摊销－资本性支出－营运资金增加＋净借款。FCFF配WACC，FCFE配股权成本。WACC＝E/(D＋E)×Re＋D/(D＋E)×Rd×(1－T)。终值用Gordon模型：TV＝FCF {n+1}/(WACC－g)，且g＜WACC。市场法用可比公司或可比交易，乘数看EV/EBITDA、P/E、P/B；资产基础法逐项重估表内外资产负债。企业价值＝经营性资产价值＋溢余资产＋非经营性资产－非经营性负债。 预测首年FCFF为100万元，前五年按3%增长，之后永续增长3%，WACC为10%。各年折现值为90.91、85.12、79.72、74.63、69.88，合计约400.3万元。第5年末终值＝112.55×1.03÷(10%－3%)≈1656万元，折现后≈1028万元。企业价值≈1428万元。 折现率与现金流口径错配；终值公式漏乘(1＋g)；增长率假设大于等于WACC；漏加溢余资产和非经营性资产；控制权溢价与缺少流动性折扣重复或方向叠加错误；无形资产折现率直接套用企业WACC。. FCFF配WACC，FCFE配股权成本，口径不可交叉. 终值TV＝FCF {n+1}/(WACC－g)，且g必须小于WACC. 市场法乘数EV/EBITDA可消除资本结构差异，P/E受会计政策影响较大.

17 words, under 1 min04

经济法与财务管理：评估法规、公司法与资本成本

本科目由经济法与财务管理两部分构成。经济法侧重《资产评估法》以及公司法、《民法典》合同编；财务管理侧重货币时间价值、风险与收益、资本成本、资本预算和财务分析。 评估专业人员包括评估师和其他评估专业人员。法定评估业务须由至少两名相应专业类别的评估师签名并加盖评估机构印章。评估机构应依法设立并备案。评估档案的保存期限为：一般评估业务不少于15年，法定评估业务不少于30年。委托人不得要求出具虚假报告，评估专业人员不得同时在两个以上评估机构执业。 2023年修订的公司法规定，有限责任公司股东认缴的出资额应自公司成立之日起五年内缴足；公司可以设置审计委员会替代监事会。合同编涉及要约与承诺、格式条款、违约责任；定金与违约金不能并用，只能择一主张，违约金过高或过低可请求调整。 普通年金现值系数(P/A,i,n)；预付年金多乘(1＋i)。CAPM：Re＝Rf＋β×(Rm－Rf)。WACC按市场价值权重加权。投资决策以NPV为准，NPV与IRR冲突时选NPV；回收期只作辅助指标。杜邦分析：ROE＝销售净利率×总资产周转率×权益乘数。 Rf＝3%，β＝1.2，市场组合期望收益率9%，则Re＝3%＋1.2×(9%－3%)＝10.2%。债务成本6%，所得税税率25%，D/(D＋E)＝40%，WACC＝60%×10.2%＋40%×6%×(1－25%)＝6.12%＋1.80%＝7.92%。 把“市场平均收益率”当成“市场风险溢价”代入公式；用可比公司β时忘记先去杠杆再按目标资本结构加杠杆；WACC使用账面权重；法定评估业务仅一名评估师签字；认缴出资期限误记为二十年。. CAPM中(Rm－Rf)是市场风险溢价，Rm本身不是溢价. WACC权重取市场价值，债务成本须乘(1－T).

17 words, under 1 min05

会计与相关知识：收入、长期股权投资、合并与公允价值

会计知识服务于评估中的财务报表分析、公允价值计量和合并对价分摊（PPA），考的是准则规则，而不是记账速度。 资产＝负债＋所有者权益，核算以权责发生制为基础，借贷记账法“有借必有贷、借贷必相等”。新收入准则五步法：识别与客户订立的合同、识别单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至各履约义务、在履行履约义务时（时点或时段）确认收入。 对被投资单位实施控制（通常持股超过50%或存在实质控制）采用成本法；共同控制或重大影响（通常20%–50%）采用权益法。非同一控制下企业合并采用购买法，合并成本大于可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉；同一控制下按账面价值合并，不产生新商誉。商誉不摊销，但至少每年进行减值测试。 资产账面价值与计税基础不一致形成暂时性差异，据此确认递延所得税，税率采用预期收回资产或清偿负债期间的适用税率。公允价值计量分三个层次：第一层次是活跃市场上相同资产的报价；第二层次是可直接或间接观察的输入值；第三层次是不可观察输入值。 A公司以1000万元取得B公司30%股权，当日B公司可辨认净资产公允价值3500万元，应享份额1050万元，差额50万元计入营业外收入，长期股权投资入账1050万元。B公司当年实现净利润600万元，确认投资收益180万元，账面价值1230万元；宣告分派现金股利200万元，按30%冲减60万元，账面价值1170万元。 成本法与权益法适用条件混淆；把商誉当作无形资产摊销；公允价值层次随意转换；固定资产等长期资产减值损失一经计提不得转回；递延所得税误用当期税率而非转回期间税率。.

17 words, under 1 min

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  • FlashcardsMarket value definition. The estimated amount for which an asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction, after proper marketing, with each party acting knowledgeably, prudently and without compulsion.
  • Cheat sheetValue types: market value (公允价值/市场价值) assumes a willing buyer and willing seller, neither under compulsion, both reasonably informed; investment value reflects a specific owner's expectations; liquidation value assumes forced sale and is normally the lowest of the three.
  • Key terms资产评估 (Asset Valuation). A professional service in which a qualified valuer estimates the value of an asset or liability at a specified date, following recognized standards and reporting the result with stated assumptions and limiting conditions.
  • Study planMap the exam syllabus for Domains 1 and 2 into a one-page topic checklist, marking every item you can already explain without notes.
  • Common mistakesThe income approach section of 资产评估基础 is taught with enterprise cash flows, and candidates mechanically reuse the same model in 实务一.
  • Exam-day guidePrint or download the admission ticket from the official registration channel (中国资产评估协会 exam platform or the local 资产评估协会).