La seña retenida: quién incumplió, qué plazo corre y qué puede embargarse

Las dos pretensiones tienen plazos distintos y solo una corre riesgo.

• Restitución de la seña: es una pretensión restitutoria, alcanzada por el plazo genérico de cinco años (art. 2560 del Código Civil y Comercial). El dies a quo es la resolución del contrato (10/06/2021), momento en que el crédito se torna exigible. Vence el 10/06/2026: la demanda de 2024 está en término.
• Mayores daños: la pretensión de reparación de daños prescribe a los tres años (art. 2561, inc. a, del mismo cuerpo). Desde el 10/06/2021 vencería el 10/06/2024 y la demanda se interpuso el 05/06/2024: por cinco días, está dentro del plazo.
• Advertencia metodológica: el margen es mínimo y obliga a verificar si medió suspensión o interrupción, en particular por el trámite de mediación prejudicial obligatoria previo a la demanda. Si existió, el plazo se suspende y el cómputo se desplaza; si no, la diferencia de cinco días decide la suerte de la pretensión indemnizatoria.
• Regla de cómputo: el plazo se cuenta desde que la prestación es exigible, no desde el incumplimiento originario. Fijar el dies a quo en la resolución y no en el vencimiento del plazo para escriturar es lo que salva la pretensión restitutoria.

La seña debe restituirse íntegramente: el incumplimiento es imputable a A.

• Función de la seña confirmatoria: ratifica el contrato y su pérdida opera como sanción para quien se arrepiente o incumple. Presupone, por tanto, que el incumplimiento sea imputable a quien la entregó. Aquí la frustración provino de la falta de aprobación de la subdivisión, obligación asumida por el vendedor.
• Nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento: A no puede invocar la cláusula penal ni la pérdida de la seña cuando él frustró el negocio. La cláusula penal es el régimen para el deudor incumplidor, no un premio para quien incumple.
• Relación seña/cláusula penal: la seña perdida funciona como mínimo de los daños, no se acumula libremente con la cláusula penal ni con la indemnización por el mismo concepto; si se reclaman mayores daños, deben probarse y descontarse las partidas ya cubiertas.
• Carga de la prueba: quien alega cumplimiento o imposibilidad no imputable debe probarlo. A debía acreditar la obtención de la aprobación administrativa o, al menos, la diligencia desplegada y la frustración por causa ajena. B, por su lado, debe probar el pago de la seña y el daño diferencial (mayor precio del inmueble sustituto), no su monto exacto.

El embargo sobre el inmueble afectado no procede; la tutela debe reconducirse.

• Régimen del bien de familia: la afectación lo torna inembargable y, en principio, inejecutable, con excepciones taxativas vinculadas a créditos de origen específico (impuestos y tasas del inmueble, expensas comunes, alimentos, mejoras). Se trata de una lista cerrada, de interpretación restrictiva.
• Subsunción: el crédito de B es restitutorio e indemnizatorio derivado de un boleto de compraventa; no encuadra en ninguna excepción. El embargo debe rechazarse respecto de ese inmueble.
• Verificaciones previas: corresponde comprobar que la afectación esté inscripta y sea anterior al hecho generador del crédito, y que el inmueble sea la vivienda efectiva. Si la afectación fuera simulada o el bien excediera el marco legal, la inembargabilidad cae.
• Alternativas: (i) embargo sobre otros bienes del demandado; (ii) inhibición general de bienes, que no afecta la disponibilidad del inmueble protegido pero impede enajenarlo sin trabas; (iii) embargo sobre los frutos civiles del inmueble, en la medida permitida; (iv) si se acredita frustración del derecho alimentario o maniobras de insolvencia, puede plantearse la desafectación.
• Contracautela: cualquiera sea la medida, el juez debe graduarla según la verosimilitud y el peligro en la demora, y fijar contracautela suficiente.