Escritura de compraventa con vendedor casado y poder especial insuficiente
Se presenta en la notaría de La Plata el Sr. A, casado en primeras nupcias con la Sra. B bajo régimen de comunidad, para vender un inmueble adquirido durante el matrimonio a título oneroso. A concurre solo y exhibe un poder especial otorgado por su cónyuge hace ocho meses, en el que B lo autoriza a 'vender el inmueble sito en calle 50 nro. 1200' pero sin individualizar matrícula, sin fijar precio ni condiciones y sin mencionar el destino del dinero. El comprador C ofrece pagar $ 80.000.000, abonando $ 20.000.000 en efectivo y el saldo con un cheque de pago diferido a 90 días. El inmueble registra una hipoteca de $ 15.000.000 a favor de un banco, que se cancelará con parte del precio. El escribano advierte además que el poder no fue aceptado expresamente por A y que B no comparece ni por videoconferencia.
1. ¿El poder especial exhibido habilita a A a otorgar la escritura en los términos propuestos? Fundamente y señale qué recaudos debería exigir el notario antes de autorizar.
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El poder es insuficiente. En la compraventa de inmueble propio de la sociedad conyugal se requiere asentimiento del cónyuge (art. 470 CCyC) o poder especial con mandato expreso. El poder debe contener: (i) individualización del inmueble por matrícula o datos catastrales; (ii) precio y condiciones de pago; (iii) plazo; (iv) autorización para percibir el precio y, en su caso, destino de los fondos. La referencia genérica al 'inmueble sito en calle 50 nro. 1200' no satisface la determinación del objeto. Tampoco consta aceptación del mandato ni que B haya autorizado expresamente el cobro en efectivo ni la percepción de un cheque diferido. El notario debe: exigir poder ampliado o nueva escritura de poder con cláusulas especiales; verificar estado civil y régimen patrimonial con las declaraciones y, en su caso, informe del Registro Civil; recabar asentimiento conyugal si corresponde; instrumentar la cancelación de hipoteca y la aplicación del precio; y abstenerse de autorizar si no se subsanan las deficiencias, dejando constancia de las observaciones.
2. ¿Qué incidencia tiene el pago parcial en efectivo y el saldo en cheque de pago diferido respecto de la protección del patrimonio conyugal y de las obligaciones tributarias del notario?
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El pago en efectivo de $ 20.000.000 activa las normas de prevención de lavado de activos: el notario debe aplicar debida diligencia, identificar al cliente, registrar el origen de fondos y, si corresponde, reportar operación sospechosa a la UIF. En materia tributaria, el notario actúa como agente de retención o percepción según el régimen aplicable (por ejemplo, impuesto de sellos y ganancia mínima presunta/impuesto a las ganancias según jurisdicción) y debe instrumentar la retención sobre el precio; el cheque diferido no impide devengar el impuesto si la operación se perfecciona. Respecto del patrimonio conyugal, el asentimiento de B debe constar antes de la transferencia; el destino del dinero debe quedar documentado para evitar fraude conyugal. El cheque diferido debe individualizarse (banco, número, fecha de vencimiento, endoso) y, si se entrega al vendedor, el notario debe dejar constancia de la entrega y de la garantía. Si el precio se aplica a cancelar la hipoteca, debe instrumentarse la carta de pago y la escritura de cancelación o el acto simultáneo.
3. Si B se niega a firmar el asentimiento y A insiste en vender, ¿qué opciones tiene el notario y qué consecuencias jurídicas se derivan de autorizar la escritura igualmente?
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El notario no puede autorizar la escritura sin asentimiento ni poder suficiente. Opciones: (i) requerir autorización judicial de venta si media justo motivo (art. 471 CCyC); (ii) instrumentar la negativa y abstenerse; (iii) si A actúa solo, la venta puede ser anulable a pedido de B (art. 473 CCyC) dentro del plazo de caducidad, y el notario podría incurrir en responsabilidad disciplinaria y civil por falta de control de los recaudos. Además, el Registro de la Propiedad Inmueble observará la escritura por falta de asentimiento. La escritura autorizada con vicios puede ser nulable y generar responsabilidad del escribano frente a las partes y frente al colegio profesional. La conducta correcta es dejar constancia de la negativa y no autorizar.