Compraventa con boleto, seña y escrituración con inhibición del vendedor
El Sr. R firmó un boleto de compraventa con la Sra. S por un departamento en Quilmes, con precio de $ 60.000.000, entregando $ 6.000.000 en concepto de seña y pactando escrituración a los 60 días. S no escritura en el plazo y R descubre que S tiene una inhibición general de bienes anotada y un embargo por $ 10.000.000. Además, el departamento tiene una deuda de expensas de $ 2.000.000 y un certificado de dominio que muestra una hipoteca cancelada pero no inscripta. R quiere escriturar y, si no es posible, iniciar acciones.
1. ¿Qué naturaleza tiene la seña y qué opciones tiene R frente al incumplimiento de S?
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La seña es confirmatoria y, en caso de incumplimiento, permite optar entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato con la devolución del doble de la seña (art. 1059 CCyC). R puede: (i) intimar a S a escriturar bajo apercibimiento de resolución; (ii) demandar el cumplimiento con daños; (iii) resolver y reclamar el doble de la seña y daños. La inhibición y el embargo no impiden la escrituración si se cancelan o se desafecta el inmueble; el notario debe exigir la cancelación previa o la retención de fondos. La deuda de expensas debe ser asumida por S o descontada del precio, con conformidad del administrador. La hipoteca cancelada debe inscribirse la cancelación para lograr el tracto.
2. ¿Qué recaudos registrales debe verificar el notario antes de autorizar la escritura y cómo se resuelve la hipoteca cancelada no inscripta?
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El notario debe: (i) certificado de dominio actualizado; (ii) certificado de inhibiciones; (iii) libre deuda de expensas; (iv) verificar la cancelación de la hipoteca mediante escritura o instrumento inscripto. La hipoteca cancelada pero no inscripta sigue gravando el inmueble en el Registro; debe inscribirse la cancelación o, si el acreedor no la otorgó, exigir la escritura de cancelación. La inhibición de S debe cancelarse o, si no, el juez puede autorizar la venta. El embargo debe levantarse o retenerse el importe. Sin estos recaudos, el Registro observará la escritura y R no obtendrá dominio limpio.
3. Si S se niega a escriturar, ¿qué acción judicial corresponde y qué medidas cautelares puede solicitar R?
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R puede demandar el cumplimiento del contrato de compraventa con escrituración, o la resolución con daños. Puede solicitar: (i) medida cautelar de anotación de litis sobre el inmueble; (ii) embargo preventivo; (iii) prohibición de innovar. Si el boleto tiene fecha cierta y se cumplieron los recaudos, puede solicitar la escrituración por el juez. La seña confirmatoria permite reclamar el doble. La inhibición de S no impide la demanda, pero puede afectar la ejecución. R debe acreditar el boleto, el pago y la intimación.