Le bail rural verbal et la compétence du tribunal
En 2019, Ndayizeye, cultivateur à Gitega, conclut verbalement avec Rwasa, propriétaire d'une parcelle de 2 hectares, un accord aux termes duquel il exploite la terre moyennant 40 000 FBu versés chaque année après la récolte. Aucun écrit n'est établi. En mars 2025, Rwasa vend la parcelle à Nkurunziza, qui exige l'expulsion immédiate de Ndayizeye avant les semailles. Ndayizeye soutient qu'il bénéficie d'un bail à ferme protégé et produit trois reçus de paiement signés de Rwasa ainsi que le témoignage de deux voisins. Nkurunziza réplique que le bail verbal est nul faute d'écrit et que, en tout état de cause, la vente a mis fin à toute occupation. Ndayizeye veut saisir le tribunal compétent et obtenir le maintien sur la parcelle pour la campagne en cours.
1. Qualifier la nature juridique de la relation entre Ndayizeye et Rwasa et déterminer si l'absence d'écrit fait obstacle à la protection du preneur.
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La qualification à retenir est celle du bail à ferme, et non du simple prêt à usage : le versement annuel de 40 000 FBu constitue un loyer, ce qui exclut la gratuité caractéristique du commodat. L'absence d'écrit n'emporte pas nécessairement nullité, car le bail rural est un contrat consensuel ; la preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par les reçus signés du bailleur et par témoignage. Les trois reçus, émanant de Rwasa, établissent à la fois l'existence du contrat, le montant du loyer et la durée de l'exploitation depuis 2019. Il faut toutefois vérifier les règles locales sur la preuve des actes mixtes et sur la durée minimale des baux à ferme : si la loi prévoit une durée minimale impérative, une convention verbale annuelle ne peut y déroger au détriment du preneur. Le raisonnement doit distinguer la validité du contrat (consensualisme) de sa preuve (liberté de la preuve en matière commerciale et agricole) et de son opposabilité. La solution la plus défendable est que le bail existe et est prouvable ; le défaut d'écrit expose seulement le preneur à des difficultés probatoires, qu'il surmonte ici par les reçus.
2. Analyser l'effet de la vente de la parcelle sur le bail et indiquer la juridiction devant laquelle Ndayizeye doit agir.
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La vente de la chose louée ne détruit pas le bail : le principe est que l'acquéreur est tenu des obligations du bailleur, de sorte que Nkurunziza succède aux droits et obligations de Rwasa et ne peut expulser le preneur avant l'expiration du bail en cours. L'argument tiré de la vente est donc inopérant, sauf clause résolutoire ou motif légitime d'expulsion. L'action de Ndayizeye est une action en reconnaissance de bail et en maintien dans les lieux ; elle relève, selon l'organisation judiciaire applicable, du tribunal de résidence ou du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, la compétence territoriale étant fixée par le lieu de l'immeuble. En pratique, Ndayizeye doit saisir la juridiction du lieu de la parcelle, demander la reconnaissance du bail pour la campagne en cours et solliciter, si nécessaire, une mesure provisoire de maintien avant les semailles, en invoquant l'urgence et le risque de dommage irréparable. Il doit conserver les reçus et faire établir des attestations de témoins.