Le locataire, la caution et le commandement de payer irrégulier
Monsieur A. loue depuis mars 2021 un appartement à Cotonou au bailleur B. pour un loyer mensuel de 150 000 FCFA. En janvier 2025, il cesse de payer après avoir perdu son emploi. Le bailleur, sans mise en demeure préalable, fait délivrer le 10 avril 2025 un commandement de payer visant une somme de 750 000 FCFA correspondant à cinq mois impayés, alors que deux mois seulement étaient échus à cette date. Le commandement mentionne un délai de huit jours pour payer. Monsieur A. n'a pas réagi dans ce délai. Le bailleur saisit alors le juge des référés pour obtenir l'expulsion immédiate. Par ailleurs, Madame C., caution solidaire de Monsieur A. pour les deux premières années du bail, est assignée en paiement de la totalité des loyers impayés, y compris ceux postérieurs à l'expiration de son engagement. Monsieur A. soutient que le commandement est nul car il ne précise pas le décompte détaillé des sommes réclamées et surestime la dette.
1. Le commandement de payer délivré le 10 avril 2025 est-il régulier ? Analysez les deux irrégularités invoquées et leurs conséquences procédurales.
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Le commandement de payer est l'acte par lequel le bailleur met le locataire en demeure de régler les loyers échus avant toute action en résiliation ou en expulsion. Sa régularité conditionne la recevabilité de la demande.
Première irrégularité : l'absence de mise en demeure préalable. Le commandement doit être précédé ou valoir mise en demeure. En l'espèce, le bailleur a fait délivrer directement le commandement sans mise en demeure distincte ; or le commandement peut lui-même tenir lieu de mise en demeure s'il est régulier. Ce grief, à lui seul, n'entraîne donc pas la nullité, mais il prive le bailleur de la preuve d'une interpellation antérieure.
Seconde irrégularité : la surestimation de la dette. Le commandement réclame 750 000 FCFA alors que seuls deux mois, soit 300 000 FCFA, étaient échus. Une telle discordance entre le montant réclamé et la dette réelle affecte la validité de l'acte : le locataire ne peut se libérer valablement puisqu'il ignore le montant exact dû. Le juge peut prononcer la nullité du commandement ou, à tout le moins, constater qu'il ne peut fonder une procédure d'expulsion pour la fraction non échue.
Conséquence procédurale. L'expulsion ne peut être ordonnée sur un commandement nul. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut accorder l'expulsion immédiate ; il renverra le bailleur à délivrer un commandement régulier mentionnant le décompte exact des sommes dues. Le locataire pourra en outre solliciter des délais de paiement, le juge pouvant suspendre les effets du commandement et accorder un échéancier au regard de sa situation (perte d'emploi). En pratique, la demande d'expulsion sera rejetée ou l'affaire renvoyée, et le bailleur supportera les frais de l'acte irrégulier.
2. Madame C., caution solidaire pour les deux premières années, peut-elle être poursuivie pour les loyers postérieurs à l'expiration de son engagement ?
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Le cautionnement est un contrat accessoire par lequel la caution garantit l'exécution de l'obligation du débiteur principal. La solidarité permet au créancier de poursuivre la caution sans discuter préalablement le débiteur, mais elle n'étend pas l'objet de l'engagement.
Délimitation temporelle de la garantie. Madame C. s'est engagée pour les deux premières années du bail, soit de mars 2021 à février 2023. Sa garantie ne couvre donc que les loyers échus durant cette période. Les loyers impayés à partir de janvier 2025 sont postérieurs à l'expiration de son engagement : ils ne peuvent être mis à sa charge.
Sort des loyers antérieurs. Si des loyers étaient demeurés impayés entre mars 2021 et février 2023, la caution solidaire pourrait en être poursuivie, dans la limite du montant maximal de son engagement. En l'espèce, l'impayé débute en janvier 2025, soit près de deux ans après le terme de la caution : aucun loyer garanti n'est impayé.
Conséquence. L'assignation de Madame C. en paiement de la totalité des loyers impayés est mal fondée. Elle doit être mise hors de cause pour les loyers postérieurs à février 2023. Le bailleur ne peut se prévaloir d'une prorogation tacite du cautionnement : l'engagement est strictement délimité dans le temps et la caution n'est pas tenue au-delà. Le juge rejettera les demandes dirigées contre elle et pourra condamner le bailleur aux dépens à son égard.