Préavis hypothécaire, prise en paiement et cautionnement
Le 12 mai 2021, la Caisse Desjardins du Nord consent à 8123456 Canada inc. (Groupe Viger) un prêt de 1 250 000 $ garanti par une hypothèque de premier rang sur l'immeuble commercial du 400, rue Saint-Paul, à Québec, évalué à 1 600 000 $. Pierre Viger, seul actionnaire, signe un cautionnement personnel de 300 000 $ « sans bénéfice de discussion ni de division ». Le prêt est remboursable par versements mensuels de 9 800 $; l'acte prévoit qu'à défaut le solde devient exigible après un avis de 30 jours. Groupe Viger cesse ses paiements en janvier 2025; le solde impayé est de 1 105 000 $. La Caisse notifie un préavis le 20 janvier. Le 15 février, Viger apprend que la Caisse veut prendre l'immeuble en paiement; il offre de le vendre lui-même à 1 450 000 $ et reproche à la Caisse de ne pas attendre. Un sous-traitant, Mécanique Dufort, a enregistré en novembre 2024 une hypothèque légale de la construction de 220 000 $ pour des travaux terminés en septembre. L'immeuble est loué à trois locataires commerciaux jusqu'en 2027.
1. La Caisse peut-elle exercer la prise en paiement dès le 15 février 2025? Le préavis du 20 janvier est-il conforme?
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Règle. Le créancier hypothécaire ne peut exercer un recours que si le débiteur est en défaut et qu'un préavis a été notifié et publié (art. 2757 C.c.Q.). Le délai minimal est de 20 jours pour un immeuble qui n'est pas une résidence; le contrat peut prévoir un délai plus long, jamais plus court. Le préavis doit indiquer le défaut, la somme due et le droit exercé, et être publié au registre, en plus d'être notifié aux créanciers inscrits.
Calcul. Le préavis a été notifié le 20 janvier 2025. Le contrat prévoit 30 jours pour l'exigibilité, ce qui est plus long que le minimum légal. Le délai expire donc le 19 février 2025.
Conclusion. Le 15 février, la Caisse ne peut pas encore procéder : elle doit attendre l'expiration du préavis, sauf renonciation du débiteur. Elle doit aussi vérifier que le préavis a été publié et notifié à Mécanique Dufort, créancier inscrit, à défaut de quoi la procédure est attaquable.
2. Viger offre de vendre lui-même l'immeuble à 1 450 000 $. Quels recours lui sont ouverts et quel effet l'hypothèque légale de Mécanique Dufort a-t-elle?
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Le choix du recours appartient au créancier (art. 2748 C.c.Q.), mais il est encadré par l'abus de droit (art. 7 C.c.Q.) et par le contrôle du tribunal.
- Prise en paiement : le créancier devient propriétaire et doit imputer la valeur de l'immeuble sur la dette; l'excédent est versé aux créanciers suivants. Ici, l'immeuble vaut vraisemblablement plus que 1 105 000 $, de sorte que la Caisse s'approprierait un actif supérieur à sa créance, ce qui constitue un avantage indu.
- Recours du débiteur : Viger peut demander au tribunal d'autoriser une vente sous contrôle de justice, qui permet d'obtenir un prix de marché (1 450 000 $) et de désintéresser les créanciers. Le tribunal peut aussi imposer un délai raisonnable ou exiger la preuve d'un acheteur sérieux.
L'hypothèque légale de Dufort : si elle a été précédée de l'avis au propriétaire et enregistrée dans les délais, elle peut primer l'hypothèque de la Caisse, notamment pour la plus-value apportée à l'immeuble, et doit être colloquée avant ou en même temps. La Caisse doit obtenir l'état des inscriptions et vérifier la validité de cet avis; sinon, la prise en paiement risque d'être contestée par le syndic.
3. Quelle est l'étendue de l'obligation de Pierre Viger comme caution, et quelles défenses peut-il soulever?
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Validité. Le cautionnement de 300 000 $ est valable et la renonciation au bénéfice de discussion permet à la Caisse de poursuivre la caution directement, sans épuiser les recours contre la société. La renonciation au bénéfice de division est sans objet, car il n'y a qu'une caution.
Étendue. Le cautionnement s'interprète strictement : la Caisse ne peut réclamer que 300 000 $, plus les intérêts et frais prévus à l'acte, et non le solde de 1 105 000 $.
Défenses possibles :
- Paiement partiel effectué par la société ou par la caution.
- Perte d'une sûreté : si la Caisse, par sa négligence, laisse l'hypothèque légale de Dufort primer ou libère une garantie, la caution est libérée à concurrence du préjudice, par application du principe de la subrogation.
- Imputation : la valeur de l'immeuble prise en paiement doit être imputée sur la dette, donc sur le cautionnement.
- Nullité ou inexigibilité de l'obligation principale, le cas échéant.
Conclusion : responsabilité plafonnée à 300 000 $, sous réserve de ces réductions; la Caisse doit documenter l'imputation pour éviter de perdre le bénéfice de la garantie.