A xunta de veciños e o ascensor: tres quintos, prazos e cotas
Un edificio de quince propietarios en Ourense recibe unha circular do administrador de fincas. Na carta indícase que a xunta extraordinaria celebrarase o 12 de maio ás 20:00 en primeira convocatoria e ás 20:30 en segunda, cun único punto na orde do día: a instalación dun ascensor no patio interior. O orzamento presentado é de 48.000 €, dos cales a metade correspondería a unha subvención autonómica condicionada a que a obra se adxudique antes do 30 de xuño e a que o acordo se adopte por maioría de tres quintos dos propietarios. O administrador lembra que a comunidade ten 4.200 € en caixa, que dous veciños do baixo non usan o ascensor e que unha veciña do cuarto se despraza en cadeira de rodas. Engade que, se non se aproba en maio, a seguinte convocatoria sería en setembro e que a subvención «podería non repetirse». A circular non aclara como se reparte o custo entre os pisos.
1. Cantos votos favorables son necesarios e por que a cifra non é a mesma que a dunha maioría simple?
Read the worked answer
Unha maioría de tres quintos de quince propietarios son nove votos: 15 × 3 ÷ 5 = 9.
A diferenza coa maioría simple non é só numérica. A maioría simple abondaría para acordos de administración ordinaria, mentres que a instalación dun ascensor é unha obra de mellora que require unha maioría cualificada; ademais, aquí está vinculada a unha subvención.
Se só se acadan oito votos, o acordo non prospera aínda que sexa a opción máis votada. O candidato debe entender que nove é o limiar, que once ou doce dan marxe e que o voto dos dous baixos, aínda que non usen o ascensor, conta para acadar esa maioría.
2. Un veciño do baixo sostén que non debe pagar. Que distinción debe facer o candidato entre o deber de contribuír e o uso efectivo do servizo?
Read the worked answer
O candidato debe separar dous planos.
- Plano xurídico: a regra xeral é que os propietarios contribúen ás obras comúns segundo a súa cota de participación, fixada nos estatutos ou no título constitutivo. Non usar o ascensor non elimina por si só esa obriga.
- Plano da negociación: o veciño pode solicitar unha excepción ou unha compensación, pero iso require un acordo da comunidade, non unha decisión unilateral.
Unha resposta forte distingue «non o uso» de «non me corresponde pagar», propón consultar os estatutos e a cota antes de discutir cifras e evita afirmacións legais categóricas que o candidato non pode sostener.
3. Que decisión estratéxica se xoga na data do 12 de maio?
Read the worked answer
O 12 de maio xógase algo máis que o ascensor: xógase o prazo da subvención.
Se se aproba en maio, quedan unhas sete semanas para licitar e adxudicar antes do 30 de xuño, o que é axustado pero posible se os orzamentos xa están preparados. Se se apraza a setembro, a axuda pode perderse e o custo para os veciños pasaría de 24.000 € a 48.000 €.
A estratexia razoable é aprobar con condicións: autorizar o administrador a pedir tres ofertas e a adxudicar antes de xuño, deixando constancia en acta de que a aprobación depende da subvención. Así non se compromete diñeiro que non existe e gáñase tempo.