Sertifikat Tanah Diblokir: Antara Akta Jual Beli dan PPJB Bersyarat
PT Sinar Jaya sepakat membeli tanah SHM No. 1234 seluas 800 m2 di Kabupaten Sleman dari Tn. Karto seharga Rp3.200.000.000. Pembeli telah membayar uang muka 30% dan berencana menjual kembali tanah itu kepada pihak ketiga dalam waktu enam bulan. Saat pemeriksaan berkas, Notaris/PPAT T menemukan bahwa sertifikat asli masih di BPN karena sedang diblokir atas permintaan kakak Karto, yang mengklaim tanah itu bagian warisan yang belum dibagi. Karto hanya membawa fotokopi sertifikat, surat keterangan blokir, dan KTP. Ia meminta PPAT membuat akta jual beli hari itu juga agar pembeli yakin, lalu membuat kuasa menjual kepada PT Sinar Jaya supaya perusahaan itu dapat menjual tanah tanpa melibatkan Karto. Pembeli setuju dan menawarkan biaya tambahan. Notaris/PPAT T belum menerima hasil pengecekan sertifikat dari BPN dan mengetahui adanya sengketa keluarga.
1. Bolehkah Notaris/PPAT T membuat akta jual beli atas tanah yang sertifikatnya diblokir dan hanya ada fotokopi?
Read the worked answer
Tidak. PPAT hanya boleh membuat AJB jika tanahnya jelas, sertifikat asli diperiksa, dan tidak ada blokir atau sengketa. Blokir BPN menunjukkan adanya keberatan pihak lain; fotokopi sertifikat tidak cukup untuk memastikan keabsahan dan tidak dapat dipakai untuk pendaftaran peralihan. AJB yang dibuat dalam keadaan itu dapat dibatalkan dan PPAT berisiko dikenai sanksi. Yang dapat dibuat adalah PPJB notariil dengan syarat tangguh: blokir dicabut, sertifikat asli diserahkan, pengecekan BPN menyatakan clean, dan pembayaran sisa dilakukan setelah syarat terpenuhi. Notaris harus menjelaskan bahwa PPJB belum memindahkan hak dan pembeli belum menjadi pemilik.
2. Apakah pembuatan kuasa menjual kepada pembeli dapat dilakukan? Jelaskan batasannya.
Read the worked answer
Kuasa menjual dapat dibuat, tetapi tidak boleh menjadi jalan pintas. Kuasa harus khusus, menyebut objek, tujuan, batas harga, dan jangka waktu; tidak boleh bersifat mutlak atau tidak dapat ditarik kembali jika tujuannya semata menghindari AJB dan kewajiban pajak. Jika sertifikat masih diblokir, notaris sebaiknya menolak kuasa yang memberi hak menjual tanpa syarat, atau membuatnya dengan syarat tangguh yang sama. Pembeli juga harus tahu bahwa kuasa tidak menghapus risiko sengketa; pembeli yang menjual lagi dapat dianggap tidak beritikad baik jika mengetahui blokir.
3. Susun klausul pokok yang harus dimuat dalam PPJB untuk melindungi pembeli dan notaris.
Read the worked answer
Klausul pokok PPJB: identitas dan dasar hak penjual; syarat tangguh pencabutan blokir dan penyerahan sertifikat asli; harga, DP, dan mekanisme pembayaran sisa setelah syarat; kewajiban penjual mengurus blokir dan pajak; larangan mengalihkan sebelum syarat terpenuhi; wanprestasi, pengembalian DP, dan ganti rugi; pernyataan penjual bahwa tanah tidak dalam sengketa lain; penyelesaian sengketa; kuasa menjual yang terbatas, jika disepakati. Notaris harus menasihati pembeli agar tidak melunasi sebelum syarat terpenuhi.